雪橙好順佳:物業(yè)會(huì)計(jì)將核算方法

雪橙好順佳:只培養(yǎng)會(huì)計(jì)需要會(huì)計(jì)人才!

1. 確認(rèn)已收取的物業(yè)管理費(fèi)

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。

所有當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)的收入和發(fā)生或應(yīng)付的費(fèi)用，不論是否支付，均視同當(dāng)期收入和費(fèi)用。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額按照權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)算，不論收、付，均以當(dāng)期收入和費(fèi)用為應(yīng)納稅所得額。不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使數(shù)額已經(jīng)在當(dāng)期取得，也不視為當(dāng)期收入和費(fèi)用。

舉個(gè)例子問(wèn)題:收貨帶時(shí)間，是提前收貨方式，現(xiàn)在年已收到明年第一季度的物業(yè)費(fèi)，請(qǐng)問(wèn)在確認(rèn)收入時(shí)，是否只確認(rèn)今年生產(chǎn)服務(wù)部分的收入?會(huì)計(jì)和稅法有哪些規(guī)定?在這個(gè)問(wèn)題上如何理解權(quán)責(zé)發(fā)生制?

案例分析:本年度變現(xiàn)的物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)為收入，明年預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)為負(fù)債。預(yù)付款:可能需要稍后退還。合同責(zé)任(新的收入標(biāo)準(zhǔn)):收到不退還，但將來(lái)向他人提供服務(wù)，有義務(wù)。

例問(wèn):物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)是按年收取的，開(kāi)到戶口本，能按12個(gè)月確認(rèn)收入嗎?

案例研究:中國(guó)的會(huì)計(jì)年度為公歷的1月1日至12月31日，會(huì)計(jì)年度的周期有月、季、半、年。按年收取的物業(yè)費(fèi)按月確認(rèn)。

2. 未收回的應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)是否確認(rèn)為收入

新收入準(zhǔn)則的核心原則是:“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行合同中的履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入，即在顧客取得有關(guān)商品或服務(wù)的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入?！?/p>

舉例問(wèn)題:接手這個(gè)項(xiàng)目，如果有100個(gè)業(yè)主，但每年年底總有10的業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)問(wèn)在確認(rèn)收入時(shí)，是否要確認(rèn)這部分未支付的物業(yè)費(fèi)?會(huì)計(jì)和稅法有哪些規(guī)定?在這個(gè)問(wèn)題上如何理解權(quán)責(zé)發(fā)生制?

案例分析:根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，未收取的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)確認(rèn)為收入。如果確認(rèn)收入，不影響增值稅，而是影響企業(yè)所得稅。在實(shí)際工作中，我們一般不確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的收入。

3、降低物業(yè)管理費(fèi)

根據(jù)財(cái)稅{2016}36的規(guī)定，下列情形視為銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn):

(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)的，用于公益事業(yè)和社會(huì)公眾的服務(wù)除外。

(二)單位和個(gè)人無(wú)償將無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的，用于公益事業(yè)或者以公眾為目的的無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)除外。

(三政部、規(guī)定的其他情形。

例題:我的公司是物業(yè)公司，有個(gè)別業(yè)主給1年物業(yè)費(fèi)怎么入賬?完稅嗎?案例分析:屬于免費(fèi)提供服務(wù)，不確認(rèn)收入，視同銷(xiāo)售繳納增值稅。

例問(wèn):某業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)2000元，因各種原因(如長(zhǎng)期空置房間未搬入)要求減收，以增加減收率500元計(jì)，將這500元計(jì)入成本也算收入，還是直接計(jì)入收入1500元而不考慮這500元?案例分析:類(lèi)似商業(yè)折扣，按1500元確認(rèn)收入。商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷(xiāo)售，在給予商品的標(biāo)價(jià)中扣減價(jià)格。

銷(xiāo)售商品涉及商業(yè)折扣的，按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷(xiāo)售商品的收入。

4. 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

根據(jù)不。財(cái)政稅務(wù){(diào)2016}第36條:納稅人進(jìn)行應(yīng)稅行為并收到銷(xiāo)售收入或者取得銷(xiāo)售收入收據(jù)之日;先開(kāi)票的，為開(kāi)票日期。(在(開(kāi)票稅)上游納稅人先開(kāi)票，下游納稅人可以先扣稅。因此，上游納稅人必須先申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅，本質(zhì)上是出于反避稅的考慮。(由投票稅)

例子問(wèn)題:物業(yè)公司在做6月份賬的時(shí)候，提前收到了3季度7 - 9月份的物業(yè)管理費(fèi)，已經(jīng)開(kāi)了發(fā)票，現(xiàn)在是進(jìn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入還是6月份的預(yù)收賬款?另外發(fā)票的分配稅應(yīng)該是在6月或者7 - 9月征稅，因?yàn)榘l(fā)票已經(jīng)在6月開(kāi)了，所以收入確認(rèn)的時(shí)間又不統(tǒng)一了?

案例分析:7 - 9月6月收到的物業(yè)管理費(fèi)為權(quán)責(zé)發(fā)生制，不屬于6月的收入。發(fā)票已經(jīng)開(kāi)出，有增值稅支付義務(wù)，需要在6月份計(jì)算收入確認(rèn)是基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的，納稅義務(wù)是基于稅法的，不確認(rèn)收入有時(shí)會(huì)有納稅義務(wù)，這就是稅收差異，稅務(wù)部門(mén)關(guān)心的是企業(yè)是否按照稅法納稅。

5. 簡(jiǎn)單計(jì)算水費(fèi)及開(kāi)具水費(fèi)發(fā)票

根據(jù)不。國(guó)稅{2016}第54條規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人應(yīng)將向服務(wù)對(duì)象收取的自來(lái)水費(fèi)余額扣除作為銷(xiāo)售金額，按簡(jiǎn)易稅收計(jì)算方法繳納增值稅，稅率為3。

例:2018年2月，某物業(yè)公司作為普通納稅人，向業(yè)主征收了1萬(wàn)元，并向水務(wù)公司繳納了1萬(wàn)元水費(fèi)。接收業(yè)主的水費(fèi)帳單:

B:銀行存款

R:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—水費(fèi)10應(yīng)納稅額—單純稅

繳納水務(wù)公司水費(fèi):

借款:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——水費(fèi)8應(yīng)納稅——簡(jiǎn)易納稅方案

借:銀行存款

例題:物業(yè)的水費(fèi)是按差額收取的，差額這個(gè)分配項(xiàng)大于輸入，其他稅率的輸入大于輸出，這個(gè)月你交稅了嗎?

案例分析:增值稅暫行條例規(guī)定，簡(jiǎn)單計(jì)算稅項(xiàng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得由銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售稅收減免。物業(yè)的水費(fèi)是差別簡(jiǎn)單稅。匯總稅單獨(dú)計(jì)算，不得從其他項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除。

例問(wèn)題:物業(yè)公司收取的水費(fèi)，屬于簡(jiǎn)單收取，給客戶開(kāi)具發(fā)票，可以開(kāi)增值稅專用票嗎?還是只開(kāi)放草稿?

案例分析:一般納稅人可開(kāi)具3增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，小規(guī)模納稅人可自行開(kāi)具3普通發(fā)票，或稅務(wù)局開(kāi)具3增值稅專用發(fā)票。

6. 支付水電費(fèi)并拿到收據(jù)和分賬單

公告{2018}，28家公司租用(包括公司作為單一租戶)辦公、生產(chǎn)區(qū)域的水、電、氣、空調(diào)、暖氣、通訊線路、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等資產(chǎn)，出租人作為應(yīng)稅項(xiàng)目發(fā)票，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證;企業(yè)應(yīng)使用出租人出具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

如果合同協(xié)議同意以分?jǐn)偟姆绞街Ц斗謹(jǐn)偟乃?、電費(fèi)用，則不再需要通過(guò)切割發(fā)票的方式扣稅，而是可以通過(guò)分割單、付款憑證等外部憑證作為稅前扣稅依據(jù)。

例問(wèn):我們租賃的辦公樓，物業(yè)公司只給我們提供了一份水電大額發(fā)票的復(fù)印件，所以我們只能開(kāi)水電發(fā)票，因?yàn)楣╇娋纸o物業(yè)開(kāi)了整個(gè)辦公樓的發(fā)票。這張收據(jù)可以稅前扣除嗎?

案例分析:繳納的水電費(fèi)可在稅前扣除企業(yè)所得稅。一般納稅人未取得專用發(fā)票，不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

7. 對(duì)出租房屋征收房產(chǎn)稅

房屋房產(chǎn)稅是以房屋的稅收盈余或房屋租金收入為征稅依據(jù)，對(duì)房屋所有人征收的一種房產(chǎn)稅。

納稅人租賃、出借房地產(chǎn)的，應(yīng)自租賃、出借房地產(chǎn)交付之日起一個(gè)月開(kāi)始繳納房地產(chǎn)稅。它每年征收，分期支付。

財(cái)稅{2016}43號(hào)，物業(yè)租金，物業(yè)稅租金收入不含增值稅。

在房地產(chǎn)租金按收入(租金)征稅

應(yīng)納稅額=租金收入*稅率(12)按物業(yè)原價(jià)計(jì)算(從價(jià)計(jì)算)

應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)原值*(1-10或30)*稅率()=房地產(chǎn)殘值稅率*()

例題:我是物業(yè)公司，小規(guī)模交稅，房產(chǎn)稅是按季度交的還是按月交的?

案例分析:納稅人租賃、出借房地產(chǎn)的，應(yīng)自租賃、出借房地產(chǎn)交付之日起一個(gè)月繳納房地產(chǎn)稅。小規(guī)模納稅人和一般納稅人僅針對(duì)增值稅。

財(cái)稅{2009}號(hào);128規(guī)定，未出租其他單位使用的應(yīng)稅單位和個(gè)人，按照房地產(chǎn)的殘值代繳房產(chǎn)稅。

根據(jù)不。財(cái)稅法第121條{2010}規(guī)定，如果雙方簽訂的租賃合同中約定了免租期，房產(chǎn)所有人應(yīng)在免租期內(nèi)按照房產(chǎn)的原值繳納房產(chǎn)稅。

例問(wèn):開(kāi)發(fā)公司向物業(yè)公司免費(fèi)提供房屋和樣板房是否需要繳納房地產(chǎn)稅?

案例分析:如果開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期無(wú)償將物業(yè)提供給物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按物業(yè)剩余價(jià)值代物業(yè)公司繳納物業(yè)稅。

9. 收取停車(chē)費(fèi)增值稅處理

例:一般納稅人物業(yè)管理公司每月向業(yè)主收取2萬(wàn)元停車(chē)費(fèi)、1萬(wàn)元臨時(shí)停車(chē)費(fèi)、1萬(wàn)元停車(chē)管理費(fèi)。

案例分析:增值稅一般納稅人適用稅率為10，小規(guī)模納稅人適用稅率為5。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了該停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已歸業(yè)主所有。物業(yè)管理公司收取的車(chē)位管理服務(wù)費(fèi)不是不動(dòng)產(chǎn)的租金，按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6的增值稅稅率征收。

10. 維修費(fèi)、成本費(fèi)、裝修押金、鑰匙卡押金等

舉例問(wèn)題:物業(yè)公司給業(yè)主維修下水道、更換水龍頭，包括在主要業(yè)務(wù)成本還是管理成本?收集訪問(wèn)控制卡等待計(jì)劃進(jìn)入軌道?

案例分析:業(yè)主維修取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，業(yè)主維修產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。門(mén)禁卡和門(mén)禁卡的費(fèi)用，如不退還，將計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，如退還，將計(jì)入其他應(yīng)付款。

主要看存款是否還，如果還不確認(rèn)收入，就不納稅。如果不退還，就要確認(rèn)收入并納稅?；氐剿押榭锤嘈畔?/p>

責(zé)任編輯:

公司內(nèi)容管理費(fèi)沒(méi)有收到票怎么辦賬

在實(shí)際實(shí)踐中，企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)商品、勞務(wù)、勞務(wù)等時(shí)，往往會(huì)遇到錢(qián)已經(jīng)付了，但票對(duì)方還沒(méi)有給開(kāi)，這時(shí)候該怎么做賬，怎么納稅?

會(huì)計(jì)處理

在賬務(wù)處理方面，企業(yè)缺票或未領(lǐng)票不能成為企業(yè)不確認(rèn)成本成本的原因，即使沒(méi)有領(lǐng)票，只要是企業(yè)真實(shí)合理的支出，就應(yīng)該進(jìn)行確認(rèn)。具體處理，可以先做臨時(shí)估算入賬，做臨時(shí)估算入賬，等到實(shí)際收到發(fā)票后，再紅沖處理，按正確的金額入賬。

稅收待遇

稅務(wù)處理主要取決于發(fā)票取得的時(shí)間點(diǎn)、結(jié)算付款前取得、結(jié)算付款后取得。具體處理主要涉及三種情況，如何處理臨時(shí)預(yù)估在賬上的成本費(fèi)用季度預(yù)付款;如何處理結(jié)算付款前取得的發(fā)票;匯總清楚繳獲后的賬單如何處理?

如何處理季度預(yù)付款?

根據(jù)企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)本年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本和費(fèi)用，由于各種原因，無(wú)法及時(shí)取得成本和費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)預(yù)繳的企業(yè)所得稅，可以暫按賬面金額入賬。

結(jié)算付款前取得的發(fā)票如何處理?

企業(yè)應(yīng)在尾款前取得發(fā)票，在會(huì)計(jì)方記賬后，將正確的金額入賬。企業(yè)的尾款，按照稅前發(fā)票開(kāi)具的正確金額進(jìn)行扣除。如果金額與暫定概算相同，說(shuō)明季度預(yù)付款是正確的，這部分費(fèi)用的尾款不需要調(diào)整。

結(jié)算付款后取得的票據(jù)如何處理

根據(jù)企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年匯算清繳前要求對(duì)方開(kāi)具發(fā)票或者變更應(yīng)當(dāng)取得但未取得或者不符合企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定的發(fā)票或者其他外部單據(jù)。

也就是說(shuō)，最終結(jié)算結(jié)束前未取得的發(fā)票對(duì)應(yīng)的相關(guān)成本成本不能稅前扣除。在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，需要將該部分預(yù)估的成本成本暫加回，即進(jìn)行稅收調(diào)整和增加處理。

最終結(jié)算后，實(shí)際獲得發(fā)票。根據(jù)提供的能夠證明支出真實(shí)性的相關(guān)信息，如采購(gòu)合同、入庫(kù)單據(jù)、銀行轉(zhuǎn)帳單據(jù)、取得發(fā)票等，可以對(duì)該支出進(jìn)行稅前扣除，但注意收回期限不得超過(guò)5年。

所以企業(yè)在這種情況下，記住10個(gè)字“按準(zhǔn)則做賬，按稅法征稅”，會(huì)計(jì)處理按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則暫估入賬，以后收到發(fā)票，紅后按實(shí)際金額入賬;稅務(wù)方面看時(shí)間點(diǎn)。在實(shí)踐中，遇到這種情況，注意及時(shí)索取相關(guān)發(fā)票，雖然稅法可以收回5年，但時(shí)間越長(zhǎng)具體操作越困難。