請(qǐng)問(wèn)貴單位是否會(huì)開(kāi)油費(fèi)發(fā)票

公司收到用于會(huì)計(jì)的租賃服務(wù)普通發(fā)票

薛成浩順佳：物業(yè)會(huì)計(jì)師一定會(huì)做會(huì)計(jì)

學(xué)城浩順佳：只培養(yǎng)會(huì)計(jì)需要的會(huì)計(jì)人才！

1、已收物業(yè)管理費(fèi)的確認(rèn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定會(huì)計(jì)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。

凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用，無(wú)論是否支付，均視為當(dāng)期收入和費(fèi)用。 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，無(wú)論是否收到款項(xiàng)，均屬于當(dāng)期收入和費(fèi)用?；蛑Ц叮鳛楫?dāng)期收入和費(fèi)用；收入和費(fèi)用，即使已經(jīng)在當(dāng)期支付，也不視為當(dāng)期收入和費(fèi)用。

例題：收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，是預(yù)收的。如果明年一季度物業(yè)費(fèi)今年已經(jīng)收了，在確認(rèn)收入的時(shí)候，是不是只確認(rèn)今年服務(wù)部分的收入？會(huì)計(jì)和稅法是什么？如何理解這個(gè)問(wèn)題上的權(quán)責(zé)發(fā)生制？

案例分析：本年實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)為收益，預(yù)收下年度的物業(yè)費(fèi)確認(rèn)為負(fù)債。預(yù)收據(jù)：也許稍后會(huì)退還。合同負(fù)債（新收入準(zhǔn)則）：一經(jīng)收到不退還，但有義務(wù)在未來(lái)為他人提供服務(wù)。

例題：物業(yè)管理公司收取的物業(yè)費(fèi)是按年收取的，并開(kāi)具收據(jù)給住戶，那么收入能否按12個(gè)月攤銷(xiāo)確認(rèn)？

案例分析：我國(guó)的會(huì)計(jì)年度從公歷1月1日至12月31日開(kāi)始，會(huì)計(jì)年度包括月度、季度、半年度和年度。每年收取的物業(yè)費(fèi)按月確認(rèn)為收入。

2、應(yīng)收但未收到的物業(yè)管理費(fèi)是否確認(rèn)為收入

新收入準(zhǔn)則確認(rèn)的核心原則是：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)時(shí)，在控制時(shí)確認(rèn)收入。

例題：如果被接管的項(xiàng)目有100個(gè)業(yè)主，每年年底有10的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)。在確認(rèn)收入時(shí)，是否需要確認(rèn)這部分未繳納的物業(yè)管理費(fèi)？會(huì)計(jì)和稅法是什么？如何理解這個(gè)問(wèn)題上的權(quán)責(zé)發(fā)生制？

案例分析：根據(jù)指引和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)收未收的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)確認(rèn)為收入。如果確認(rèn)收入，不影響增值稅，但會(huì)影響企業(yè)所得稅。在實(shí)際工作中，未收物業(yè)管理費(fèi)一般不確認(rèn)收入。

三、減免物業(yè)管理費(fèi)

財(cái)稅{2016}36規(guī)定，下列情形視為出售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

（一）單位或者個(gè)體工商戶無(wú)償為其他單位或者個(gè)人提供服務(wù)，公益事業(yè)或者面向社會(huì)公眾的除外。

（二）單位或者個(gè)人無(wú)償將無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個(gè)人，用于公益事業(yè)或者面向社會(huì)的除外。

（三）財(cái)政部、規(guī)定的其他情形。

示例問(wèn)題：我的公司是一家物業(yè)管理公司。部分業(yè)主給的一年物業(yè)費(fèi)怎么算？想交稅嗎？案例分析：屬于無(wú)償提供服務(wù)，不確認(rèn)收入，視同銷(xiāo)售，繳納增值稅。

例題：一戶業(yè)主應(yīng)交2000元物業(yè)管理費(fèi)，因各種原因（如長(zhǎng)期空置）要求減免的同時(shí)，收入也計(jì)算在內(nèi)，或者是1500元的收入不考慮500元直接算嗎？案例分析：與商業(yè)折扣類(lèi)似，收入確認(rèn)為1500元。商業(yè)折扣是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷(xiāo)售而給予的價(jià)格扣除。

銷(xiāo)售商品涉及商業(yè)折扣的，按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷(xiāo)售商品收入的金額。

4、增值稅責(zé)任發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅{2016}36號(hào)規(guī)定，納稅人有應(yīng)稅行為，將被征收收到銷(xiāo)售款或取得銷(xiāo)售款領(lǐng)取收據(jù)之日；如果先開(kāi)具發(fā)票，則為開(kāi)具發(fā)票之日。 （票控稅）上游納稅人先開(kāi)具發(fā)票，下游納稅人可先抵稅。因此，上游納稅人必須先申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅，這實(shí)質(zhì)上是出于反避稅的考慮。 （稅由票控）

例題：物業(yè)公司在開(kāi)6月賬戶時(shí)，預(yù)付了7-9月第三季度的物業(yè)管理費(fèi)，發(fā)票已經(jīng)開(kāi)具了。這個(gè)時(shí)候是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入還是6個(gè)月預(yù)付款的收入？另外，這部分開(kāi)票稅款是在6月份還是7-9月份計(jì)算繳納，因?yàn)?月份已經(jīng)開(kāi)票了，與收入確認(rèn)時(shí)間不一致？

案例分析：7-9月物業(yè)管理費(fèi)在6月預(yù)收，不計(jì)入6月應(yīng)計(jì)收入。已開(kāi)具發(fā)票，已產(chǎn)生增值稅負(fù)債，需在 6 月份計(jì)算增值稅。收入的確認(rèn)以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為依據(jù)，納稅義務(wù)以稅法為依據(jù)。未能確認(rèn)收入有時(shí)會(huì)導(dǎo)致納稅義務(wù)。這就是稅收的區(qū)別。稅務(wù)部門(mén)關(guān)心的是企業(yè)是否按照稅法納稅。

5、水費(fèi)簡(jiǎn)單計(jì)稅開(kāi)票

國(guó)稅〔2016〕54號(hào)規(guī)定，納稅人提供物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在對(duì)外支付中扣除服務(wù)對(duì)象的水費(fèi)。自來(lái)水費(fèi)余額為銷(xiāo)售額，按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按3的稅率計(jì)算繳納增值稅。

例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2018年2月向業(yè)主收取水費(fèi)1萬(wàn)元，向自來(lái)水公司收取水費(fèi)1萬(wàn)元。收到業(yè)主水費(fèi)：

借：銀行存款

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入---水費(fèi) 10 應(yīng)納稅額-簡(jiǎn)單計(jì)稅

繳納自來(lái)水公司水費(fèi)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本---水費(fèi) 8 應(yīng)納稅額---簡(jiǎn)化計(jì)稅

貸款：銀行存款

例題：物業(yè)管理的水費(fèi)是差額收取的，差額就是這部分產(chǎn)出大于投入，而其他稅率的投入大于產(chǎn)出。這個(gè)月要交稅嗎？

案例分析：增值稅暫行條例規(guī)定，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣除。物業(yè)管理的水費(fèi)是一個(gè)簡(jiǎn)單的稅差計(jì)算。簡(jiǎn)單的計(jì)稅需要單獨(dú)計(jì)算，其他項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣。

例題：物業(yè)管理公司收取的水費(fèi)是簡(jiǎn)單的征收。向客戶開(kāi)具發(fā)票能否開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？還是只是公開(kāi)投票？

案例分析：一般納稅人可開(kāi)具3全額增值稅發(fā)票或普通發(fā)票。小規(guī)模納稅人可自行開(kāi)具3的普通發(fā)票，也可由稅務(wù)局代開(kāi)3的增值稅發(fā)票。

6. 交水電費(fèi)獲取收據(jù)和分工單

公告【2018】28號(hào)，企業(yè)出租（含企業(yè)作為單一承租人）辦公、生產(chǎn)廠房等資產(chǎn)、電力、燃?xì)狻⒖照{(diào)、供暖、通訊線路、有線電視等產(chǎn)生的水、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租人開(kāi)具發(fā)票作為應(yīng)稅項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；其他外部文件作為稅前扣除文件。

如果合同協(xié)議約定分?jǐn)偹娰M(fèi)分?jǐn)傊Ц?，分?jǐn)偘l(fā)票不再要求在稅前扣除，但可以以分?jǐn)傎~單、繳費(fèi)憑證等外部單據(jù)作為扣稅依據(jù).

例題：我們租的寫(xiě)字樓，物業(yè)公司只給了我們水電費(fèi)大發(fā)票的復(fù)印件，水電費(fèi)只能作為收據(jù)給我們，因?yàn)楣╇娋殖鼍吡苏麄€(gè)辦公樓的發(fā)票給物業(yè)，那么我們的收據(jù)可以抵稅嗎？

案例分析：繳納的水電費(fèi)可以在企業(yè)所得稅前扣除。由于未取得專(zhuān)用發(fā)票，一般納稅人不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

7.出租房屋的房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋的應(yīng)稅殘值或租金收入為征稅對(duì)象，對(duì)業(yè)主征收的房產(chǎn)稅。

納稅人出租、出借不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)自出租、出借的不動(dòng)產(chǎn)交付次月起繳納房地產(chǎn)稅。每年收取并分期付款。

財(cái)稅{2016}第43號(hào)，出租物業(yè)的，征收物業(yè)稅的租金收入不包括增值稅。

基于房地產(chǎn)租金收入（從租金中征收）

應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)租金收入*稅率（12）以房地產(chǎn)原值計(jì)算（從價(jià)計(jì)征））

應(yīng)納稅額=不動(dòng)產(chǎn)原值*（1-10或30）*稅率（）=不動(dòng)產(chǎn)殘值稅率*（）

例題：我是小規(guī)模的房產(chǎn)公司，房產(chǎn)稅是按季還是按月交？

案例分析：納稅人出租或出租房地產(chǎn)，自出租或出租的房地產(chǎn)交付次月起繳納房地產(chǎn)稅。小規(guī)模納稅人和一般納稅人只針對(duì)增值稅。

財(cái)稅〔2009〕128號(hào)規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無(wú)償使用其他單位的不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)的殘值繳納房地產(chǎn)稅。

財(cái)稅〔2010〕121號(hào)規(guī)定，對(duì)于出租的房產(chǎn)，雙方簽訂的租賃合同約定有免租期的，業(yè)主在出租期間按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?；砻馄?。

例題：開(kāi)發(fā)公司免費(fèi)為物業(yè)公司提供物業(yè)房屋和樣板間，是否需要繳納物業(yè)稅？

案例分析：如果開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期免費(fèi)向物業(yè)公司提供物業(yè)房屋，屬于物業(yè)公司不向其他單位出租而使用的物業(yè)，物業(yè)公司應(yīng)按剩余部分繳納物業(yè)稅財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。

9. 停車(chē)費(fèi)增值稅的處理

例：一般納稅物業(yè)公司向業(yè)主收取每月停車(chē)費(fèi)2萬(wàn)元、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)1萬(wàn)元、業(yè)主產(chǎn)權(quán)車(chē)位管理費(fèi)1萬(wàn)元。 .

案例分析：一般增值稅納稅人房地產(chǎn)租賃適用稅率為10，小規(guī)模納稅人適用稅率為5。車(chē)主購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，其房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于車(chē)主。物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用不是房產(chǎn)租賃費(fèi)，而是車(chē)位管理服務(wù)費(fèi)，適用現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6的增值稅稅率。

10、維修費(fèi)、施工費(fèi)、裝修押金、通行證押金等。

示例問(wèn)題：物業(yè)公司為業(yè)主修下水管、更換水龍頭，是計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本還是管理費(fèi)？收集的門(mén)禁卡是否包含在賬戶中？

案例分析：業(yè)主維修取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，業(yè)主維修發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。門(mén)禁卡和通行證費(fèi)用未退還的，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，退還的，計(jì)入其他應(yīng)付款。

主要看押金是否退還。如果退還，則不確認(rèn)收入，不繳納稅款。如果不退還，需要確認(rèn)收入并繳納稅款。