房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生了大量的開發(fā)費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)要做好賬務(wù)處理。以下是好順佳好順佳為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算方法，歡迎閱讀。

（1）不需要每月結(jié)清的賬款（如各種應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等）最后余額為月末余額。也就是說，月末余額就是本月最后一次經(jīng)濟(jì)交易記錄的同線余額。月末只需要在最近一次經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄下劃一條紅線，不需要再結(jié)清余額。

（2）每月需結(jié)清的現(xiàn)金、銀行存款日記賬、收支等明細(xì)賬目金額及余額，在匯總欄內(nèi)標(biāo)出“本月合計(jì)”字樣，并在下方畫一條紅線。

（3）一些需要結(jié)清當(dāng)年累計(jì)金額的明細(xì)賬，如主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬等，應(yīng)在“本月累計(jì)”欄目下結(jié)清。年初至本月末登記在每月金額下，匯總欄內(nèi)有“本年累計(jì)”字樣，下方畫單紅??線。 12月底的“本年度累計(jì)”為全年累計(jì)金額，當(dāng)年累計(jì)金額下方有雙紅線。

（4）需要結(jié)清當(dāng)年的累計(jì)金額，還需要結(jié)清“開工以來累計(jì)金額”的一些明細(xì)賬，如反映主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金及附加分賬，年末“本年累計(jì)”項(xiàng)下增加“開工累計(jì)”，以反映開發(fā)項(xiàng)目竣工前各項(xiàng)收入和成本的明細(xì)。

對(duì)于甲方來料的房地產(chǎn)公司，為便于與建設(shè)單位甲方提供的材料進(jìn)行結(jié)算，“原材料”主體不僅按數(shù)量和金額設(shè)立明細(xì)賬，還應(yīng)反映“會(huì)計(jì)期末結(jié)賬時(shí)“當(dāng)年累計(jì)金額”。 , "開工以來累計(jì)人數(shù)"。

(5) 總賬科目通常只需要結(jié)清月末余額。年末，為全面反映全年各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的增減情況，便于賬目核對(duì)，所有總賬科目均應(yīng)按年度結(jié)算。金額和年末余額，并在匯總欄中標(biāo)明“本年度合計(jì)”，合計(jì)下劃雙紅線?？傎~的單位改為棋盤式總賬和科目匯總表。年末編制全年總賬匯總表和棋盤式總賬。

(6) 一些需要結(jié)清本月金額的賬戶，如果本月只有一筆經(jīng)濟(jì)交易，由于記錄的金額是本月的金額，所以在結(jié)賬時(shí)，只需在該行記錄一個(gè)單畫紅線表示可以與下個(gè)月的金額分開，不需要分開“本月合計(jì)”的數(shù)字。

在會(huì)計(jì)處理上，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，取得土地使用權(quán)的，以實(shí)際支付的地價(jià)作為土地成本，實(shí)際收到的土地回扣抵消土地成本。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分返利屬于政府補(bǔ)助性質(zhì)，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助（2006）》的規(guī)定，應(yīng)作為營業(yè)外收入處理。

從土地出讓業(yè)務(wù)性質(zhì)看，企業(yè)已按照招拍掛確定的金額全額取得土地出讓金，并已取得全額票據(jù)，計(jì)入在土地出讓成本方面。政府給予的回報(bào)不是原賬單的折扣。讓我們趕緊回去，主要是其他財(cái)務(wù)回報(bào)。因此，房地產(chǎn)公司不宜以各種名義使用土地回扣來抵消土地成本。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助(2006)》，政府補(bǔ)助是指企業(yè)從政府無償取得的貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，不包括政府擁有的企業(yè)。投入資本。顯然，企業(yè)從政府獲得的土地回扣符合這一要求。

房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)用地構(gòu)成存貨的一部分，取得的補(bǔ)償和返利是已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營業(yè)外收入進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，不得沖減開發(fā)成本。

財(cái)政部、《關(guān)于財(cái)政資金、管理事項(xiàng)》根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅商業(yè)性收費(fèi)和政府性基金問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)），財(cái)政性資金是指企業(yè)從政府及其有關(guān)部門取得的財(cái)政補(bǔ)貼、補(bǔ)貼和貸款貼息。及其他專項(xiàng)財(cái)政資金。政府返還給房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金，當(dāng)然是按照財(cái)政收支規(guī)定的財(cái)政資金。

根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，并非所有財(cái)政撥款和政府性基金均為非應(yīng)稅收入。根據(jù)《關(guān)于辦理企業(yè)所得稅的通知》（財(cái)稅[2009]57號(hào)），注意區(qū)分其中的應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)取得國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)部門規(guī)定并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊用途的財(cái)政資金，準(zhǔn)予不征稅。所得，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額。從總收入中扣除。所有其他財(cái)政資金均為應(yīng)稅收入。財(cái)政部、《關(guān)于財(cái)政資金專項(xiàng)用于企業(yè)所得稅處理有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]87號(hào)）對(duì)此作出更具體規(guī)定，自2008年1月1日起至 2010 年 12 月 31 日期間，企業(yè)從縣級(jí)以上人民政府財(cái)政部門和其他部門取得的用于特殊用途的財(cái)政資金，符合下列條件的，可作為非應(yīng)納稅所得額： ：一是企業(yè)可以提供資金撥付文件，文件中規(guī)定了資金的專用用途；二是分配資金的財(cái)政部門或者其他政府部門對(duì)資金有特殊的資金管理方式或者具體的管理要求；三是企業(yè)將資金與資金發(fā)生的支出分開核算。

從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的政府回扣難以滿足上述要求。只是政府為了招商引資或變相轉(zhuǎn)讓協(xié)議的一種策略。因此，這筆土地退稅應(yīng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

自該房地產(chǎn)公司獲得政府土地退稅不能抵扣“開發(fā)成本”，是否可以全額抵扣土地增值稅扣除項(xiàng)目？

根據(jù)土地增值稅的相關(guān)法律法規(guī)，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的收入扣除。除扣除工程金額和規(guī)定稅率后的增值額外，計(jì)征征收。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)“取得土地所支付的金額”的有關(guān)費(fèi)用?？鄢?xiàng)目中的“使用權(quán)”。

1.審核原始文件

（一）外國原件。業(yè)務(wù)發(fā)生或完成時(shí)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人從外部單位取得的憑證，如供應(yīng)商發(fā)票、銀行收款通知書等。

（2）自制原件。由單位制定并由有關(guān)部門或人員填寫的憑證，如材料收據(jù)、材料請(qǐng)購單、工資結(jié)算單、付款收據(jù)、銷售發(fā)票、成本核算表等。

2.填寫記賬憑證

月末可領(lǐng)取同類型原始憑證并填寫記賬憑證，可隨時(shí)隨時(shí)填寫。但不要顛倒時(shí)間順序。根據(jù)借方必須貸方，借方必須相等的記賬規(guī)則準(zhǔn)備會(huì)計(jì)分錄。

3. 回顧

看看有沒有錯(cuò)誤。

4. 簿記

根據(jù)會(huì)計(jì)憑證，小公司必備的賬簿有：現(xiàn)金日記賬；銀行日記帳；總賬；三欄詳細(xì)分類賬。

5. 編制會(huì)計(jì)報(bào)表

（1）根據(jù)總賬科目余額填寫該欄。可以直接根據(jù)相關(guān)總賬的期末余額填寫，（如應(yīng)收票據(jù)），有的需要根據(jù)幾個(gè)總賬的期末余額計(jì)算填寫，如“貨幣資金”，需按照“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”填寫“其他貨幣資金”三個(gè)科目的期末余額合計(jì)。

（2）根據(jù)分賬賬戶余額填寫該欄。例如，“應(yīng)付賬款”應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”和“預(yù)付賬款”相關(guān)明細(xì)賬期末貸方余額計(jì)算填寫。

（3）根據(jù)總賬和明細(xì)賬余額的分析計(jì)算填報(bào)。比如“長期貸款”，根據(jù)“長期借款”總賬賬戶余額從“長期借款”明細(xì)賬戶中扣除，計(jì)算并填寫一年內(nèi)到期的長期借款。

(4)檢查登記記錄。財(cái)務(wù)報(bào)表附注中的某些信息需要根據(jù)登記冊(cè)中的記錄進(jìn)行準(zhǔn)備以供檢查。

6.納稅申報(bào)

1）增值稅：

銷售或購買貨物，提供加工或修理服務(wù)，應(yīng)繳納增值稅。小規(guī)模納稅人的增值稅稅率為3。

2）營業(yè)稅：

營業(yè)稅的納稅人是在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。不同的行業(yè)有不同的營業(yè)稅率。

3）土地稅：

還有一種是地稅，即在營業(yè)稅的基礎(chǔ)上，按7（和5、1，視城市規(guī)模而定）征收城建稅和3教育費(fèi)附加和地方教育附加費(fèi) 1（或 2，也因城市而異）。

4) 所得稅：

無論是工業(yè)、商業(yè)還是服務(wù)業(yè)，企業(yè)所得稅都必須以利潤為基礎(chǔ)繳納。具體征收方式：根據(jù)企業(yè)所得稅申報(bào)表的要求，逐項(xiàng)填寫收入、成本、費(fèi)用、費(fèi)用，計(jì)算利潤按稅法有關(guān)規(guī)定調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額。

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