半島全媒體記者陳少華鄭澄海趙耀光

近日，蘇州一個(gè)社區(qū)為其主人尋找黃金的視頻在網(wǎng)上瘋傳。

近日，一則名為《蘇州一個(gè)社區(qū)給業(yè)主均分?jǐn)?shù)百萬(wàn)現(xiàn)金》的短視頻走紅網(wǎng)絡(luò)。很多業(yè)主在羨慕的同時(shí)，也有一個(gè)疑問(wèn):我們小區(qū)的公共收入在哪里?7月8日，記者采訪了解到，針對(duì)業(yè)主對(duì)村公收入問(wèn)題的關(guān)注，多家物業(yè)公司紛紛開始“放款”。其中，城陽(yáng)某小區(qū)物業(yè)公司先后向全體業(yè)主劃撥公共收入等相關(guān)費(fèi)用184萬(wàn)元。對(duì)此，法律界人士對(duì)記者表示，社區(qū)公共收入屬于所有業(yè)主，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有侵占公共收入、不按規(guī)定公示等違法行為，可以向有關(guān)部門舉報(bào)，由執(zhí)法部門查處。此外，行業(yè)主管部門也可以依法提起維權(quán)訴訟。

7月8日，龍湖閑山縣一物業(yè)工作人員向記者介紹，該村公共收入現(xiàn)金核算表已在宣傳欄公示。

>>>制定細(xì)節(jié)

行業(yè)權(quán)威沉浸在“專橫的宣傳”中

“目前，社區(qū)公共財(cái)政收支平衡?！?月29日，城陽(yáng)區(qū)龍湖右山縣社區(qū)業(yè)主委員會(huì)微信公眾號(hào)“住在龍湖右山縣”發(fā)布的一則社區(qū)公共收入信息受到眾多市民的轉(zhuǎn)發(fā)和好評(píng)。

公開信息稱，自2021年9月龍湖物業(yè)將公共收入轉(zhuǎn)入社區(qū)公共收入賬戶以來(lái)，業(yè)主委員會(huì)多次要求物業(yè)公司繼續(xù)將公共收入轉(zhuǎn)入社區(qū)公共收入賬戶?！?022年1月24日，該物業(yè)公司將2021年7月至12月的公共收入轉(zhuǎn)入公共收入賬戶86944元。2022年4月12日，物業(yè)公司將重復(fù)扣除的1536元經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用返還公共收入賬戶?！?/p>

通知中提到，在業(yè)主委員會(huì)的持續(xù)監(jiān)督下，2022年5月，物業(yè)公司表示已在銀行為小區(qū)開立專戶，聲稱開立專戶后的公共收入將被專門儲(chǔ)存，收支將分別設(shè)立，獨(dú)立核算。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)該公司重新提供了2016年至2021年12月的公共收入明細(xì)。2022年5月28日，物業(yè)公司將未支付的公共收入元?jiǎng)澣牍彩杖胭~戶?！爸链?，物業(yè)公司向公共收入賬戶共轉(zhuǎn)了一筆錢?！?/p>

龍湖右山縣工業(yè)管理局公布公共收入《條例》

記者還發(fā)現(xiàn)，此次公示可謂“霸道”，除了列出上述資金明細(xì)清單外，還附上了對(duì)物業(yè)公司的“處罰”情況。公示稱，由于物業(yè)公司未按合同約定及時(shí)為公共收入單獨(dú)開立銀行賬戶，也未及時(shí)對(duì)公共收入進(jìn)行分賬、獨(dú)立核算，導(dǎo)致物業(yè)公司劃撥公共收入效率低，分離過(guò)程繁瑣，導(dǎo)致一季度社區(qū)公共收入公示工作拖延?！案鶕?jù)合同規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)決定從物業(yè)公司扣除20萬(wàn)元的合同履約保證金，歸類為公共收入?！?/p>

“這些資金屬于全體業(yè)主，歡迎廣大業(yè)主提供分配方案或保值增值方案，業(yè)主委員會(huì)將從業(yè)主大會(huì)的評(píng)選中選出建設(shè)性意見進(jìn)行表決?！毙麄髡f(shuō)。7月8日上午，記者致電龍湖閑山縣村工管理局負(fù)責(zé)維修的主任，他向記者證實(shí)了此事。他說(shuō)，最近社區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，并拒絕了記者的采訪。

> > >現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)

樓下居民貼“賬單”

“這是真的?！?月8日下午，記者來(lái)到龍湖右山縣實(shí)地考察，社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理宋先生介紹，相關(guān)細(xì)節(jié)除了網(wǎng)上宣傳外，還在社區(qū)公布了清單。

隨后，經(jīng)理領(lǐng)著記者來(lái)到小區(qū)某居民樓下的公共欄目前，看到這里貼了一份業(yè)委會(huì)公告和小區(qū)公共收入賬戶的賬單，跟業(yè)委會(huì)在網(wǎng)上公布的日程相符。記者看到，公示欄還擺放了設(shè)備臺(tái)賬、物業(yè)服務(wù)合同、員工獎(jiǎng)懲條例等。

龍湖游山縣居民戶主已達(dá)3000多戶

“資金原本屬于業(yè)主所有，房產(chǎn)在交接后再取得上帝決定如何使用它。在宋看來(lái)，把公共收入交給社區(qū)所有人也是合適的。他說(shuō)，7月8日下午，物業(yè)公司剛剛召開了一次會(huì)議，討論公益事宜?！肮彩杖胗邪朔种瓌t，物業(yè)管理公共收入要有一個(gè)成本，‘二’是管理公共收入的成本，物業(yè)公司把它扣下來(lái)，剩下的80%給所有業(yè)主?！彼谓?jīng)理說(shuō)。

宋總告訴記者，其實(shí)公共收入可以投入到社區(qū)增值服務(wù)中，比如為車主洗車、擦地墊、擦紗窗等。這些任務(wù)并不困難，但如果數(shù)量龐大，就需要大量資金?；谏鐓^(qū)業(yè)委會(huì)的存在，物業(yè)公司將公共利益移交給業(yè)委會(huì)，相當(dāng)于移交給所有業(yè)主，未來(lái)有業(yè)主相關(guān)需求，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主的權(quán)益可以直接從過(guò)戶賬戶中取走。

宋經(jīng)理告訴記者，龍湖右山縣社區(qū)分為四個(gè)階段，目前業(yè)主多達(dá)3000戶，因?yàn)樯鐓^(qū)“流量”比較大，所以能吸引更多的公共收入。他解釋說(shuō)，該物業(yè)為業(yè)主提供24小時(shí)服務(wù)，在緊急情況下可以在家按下電話按鈕。此外，為了不斷提高服務(wù)質(zhì)量，最近還安裝了人臉識(shí)別系統(tǒng)，防止外人混進(jìn)社區(qū)?！褒埡飿I(yè)每年還投入140萬(wàn)元提升服務(wù)質(zhì)量，與社區(qū)公益無(wú)關(guān)，來(lái)自物業(yè)公司自身成本。”宋經(jīng)理說(shuō)。

游山縣龍湖物業(yè)工作人員來(lái)電顯示系統(tǒng)

> > >記者調(diào)查

不少市民“實(shí)名嫉妒”

對(duì)于有住宅物業(yè)公司向行業(yè)主管部門移交公共收入一事，多位受訪市民均表示“實(shí)名嫉妒”。

“我是一號(hào)樓的業(yè)主。從2015年開始，我已經(jīng)在這個(gè)社區(qū)生活了7年。居住在城陽(yáng)區(qū)宏通碧桂園的一位業(yè)主告訴記者，村房的物業(yè)成本為2元/平方米，平日在村電梯、路門口貼各種廣告。村里有新秀站，看起來(lái)就像村里的收入還不錯(cuò)，但我不知道錢花在哪里或花在什么地方了。

巧合的是，一位住在江西路的市民也向記者反映，她雖然在小區(qū)屬于老小區(qū)，但也有自己的物業(yè)公司，小區(qū)還設(shè)置了快遞柜等設(shè)施，但大家都沒(méi)有看到收入?！霸?jīng)有一個(gè)鄰居問(wèn)我，我們社區(qū)有這樣的設(shè)施，為什么從其他社區(qū)得到好處，卻不給業(yè)主提供福利。結(jié)果，小組里立刻有人回答說(shuō)，沒(méi)有任何好處。”

此外，不少市民對(duì)物業(yè)公司在管理和維護(hù)公共收入方面也提出了質(zhì)疑。膠州市一位居民曾對(duì)本報(bào)表示，他所在小區(qū)擁有60多部電梯，但物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，去年前9個(gè)月，電梯收入僅為3000多元，一部電梯月平均收入不足6元。石北區(qū)某村工委負(fù)責(zé)人張先生告訴記者，村物業(yè)公司被疏散后，一些公共收入和其他費(fèi)用也被帶走了。“下一步是對(duì)這家房地產(chǎn)公司采取法律行動(dòng)?！睆堈f(shuō)。

龍湖油山縣城門口的工作人員都在值班。

事實(shí)上，住宅小區(qū)的公共收入流向問(wèn)題一直受到公眾的關(guān)注。7月8日，作為老山區(qū)書香門第小區(qū)行業(yè)委員會(huì)主任，北京昊天(青島)律師事務(wù)所鄒永生律師向記者出示了行業(yè)委員會(huì)到老山區(qū)金家?guī)X街道辦事處的一封信。記者看到，針對(duì)27萬(wàn)元公共收入的入賬和入賬、支出金額及相關(guān)憑證、余額及現(xiàn)狀等事項(xiàng)，行業(yè)主管部門要求相關(guān)部門依法核實(shí)，以最大限度維護(hù)業(yè)主集體利益。

濱海晉城社區(qū)三期工委主任任玉端告訴記者，社區(qū)公共收入已達(dá)100多萬(wàn)。2019年8月1日，小區(qū)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，公共收入余額符合青島市住房保障服務(wù)中心和青島市文件要求。取得了三分之二以上業(yè)主1040人的簽名同意將其納入住房公積金賬戶管理?！?/p>

> > >律師說(shuō)

發(fā)現(xiàn)侵犯財(cái)產(chǎn)可以報(bào)告收益賬戶

“在我印象中，物業(yè)公司主動(dòng)給業(yè)主‘轉(zhuǎn)讓’，這種情況很少見?！?月8日晚，山東國(guó)耀秦島(青島)律師事務(wù)所沈艷敏律師接受記者采訪分析，物業(yè)公司在及時(shí)轉(zhuǎn)讓公共利益時(shí)，對(duì)行業(yè)主管部門起到了非常重要的監(jiān)管作用。據(jù)多年觀察，沈律師在社區(qū)公益方面，大部分都是用公益收入來(lái)抵消物業(yè)公司將業(yè)主承擔(dān)的公益成本，“很多住宅物業(yè)會(huì)按照公益要求進(jìn)行公益，但也會(huì)有一些巧妙隱藏的現(xiàn)象，這樣的案例并不少見?！?/p>

“公共收入包括電梯、走廊等公共空間的廣告收入，大部分社區(qū)都會(huì)有，但多少是多少的問(wèn)題。”沈艷敏律師表示，公共利益應(yīng)該由所有業(yè)主共享，但目前社區(qū)很多業(yè)主并沒(méi)有享受到成本，如果沒(méi)有深入社區(qū)內(nèi)部的觀察，這種成本從外部是察覺(jué)不到的。他說(shuō)，由于這項(xiàng)法律很受歡迎，大多數(shù)業(yè)主都不知道這項(xiàng)費(fèi)用。此外，很多業(yè)主主要關(guān)心的是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)素，而不是公眾利益?！霸摯迤刚?qǐng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，費(fèi)用一般由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，因?yàn)樵摯搴炗喌暮贤?，如廣告等，都由物業(yè)公司承擔(dān)，但按照法律規(guī)定，這筆錢最終歸業(yè)主所有。”

沈彥敏律師指出，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》作出明確規(guī)定，在山東省代物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理公共部分和公共設(shè)施營(yíng)業(yè)收入和停車場(chǎng)使用費(fèi)收入資金時(shí)，應(yīng)分別列賬，獨(dú)立核算，每季詳細(xì)公布物業(yè)管理區(qū)域的收支情況，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。但在實(shí)踐中，很多物業(yè)公司都存在宣傳不規(guī)范的問(wèn)題，不僅會(huì)造成誤解，還會(huì)引起業(yè)主投訴。他提醒業(yè)主，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有侵犯公共利益、不按照規(guī)定進(jìn)行宣傳等違規(guī)行為，可以向有關(guān)部門舉報(bào)，由執(zhí)法部門查處，也可以由行業(yè)主管部門提起訴訟。

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公共利益將如何使用

這取決于業(yè)主

今年年初，海信匯源二期行業(yè)權(quán)威向業(yè)主贈(zèng)送春節(jié)禮物的消息已經(jīng)刷爆了青島朋友圈。業(yè)委會(huì)在通知中表示，截至2021年12月31日，業(yè)委會(huì)財(cái)政賬戶余額173余萬(wàn)元，上述收入來(lái)自公共部分的房屋租賃、廣告宣傳、場(chǎng)地使用和小區(qū)外停車場(chǎng)?！罢髑髽I(yè)主意見后，社區(qū)可向所有業(yè)主發(fā)放每戶500元的2022年春節(jié)大禮包?！?/p>

鄒永生律師北京合伙(青島)律師表示，公共利益領(lǐng)域可以用于公共支出的，公共設(shè)施、公共設(shè)施的修繕和基本修繕應(yīng)在合同中明確規(guī)定，應(yīng)由該財(cái)產(chǎn)履行的責(zé)任，大修或修繕的問(wèn)題，如公共道路的整體修繕和安全設(shè)施的更換升級(jí)維護(hù)屬于公共收入支出。他還表示，公共利益不應(yīng)局限于單一的公共支出。更好的是讓所有業(yè)主體驗(yàn)到公益的好處，可以用在走廊粉刷、走廊紗窗安裝、雨水管道更換等方面。局部問(wèn)題仍主張由業(yè)主單位共同承擔(dān)。

> > >鏈路

公共利益是個(gè)謎

揭示的原因背后

業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于公共收入的所有權(quán)，《民法典》中有明確規(guī)定，所有人共有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的收入歸所有人所有。但有的物業(yè)公司在長(zhǎng)期代管過(guò)程中，借機(jī)模糊或混淆概念，有的將其用作財(cái)政收入，有的甚至挪用公款為自己所用。

“很多業(yè)主仍然不知道這是一種公共利益。對(duì)于一些業(yè)主來(lái)說(shuō)，小區(qū)的公共利益甚至是一個(gè)謎。鄒律師，原因有很多。比如信息不對(duì)稱，大部分業(yè)主缺乏這方面的法律意識(shí)，物業(yè)管理時(shí)間長(zhǎng)了，業(yè)主認(rèn)為收入屬于物業(yè)。有的業(yè)主有權(quán)益意識(shí)，但“少而不多”。此外，地產(chǎn)公司在長(zhǎng)期持有過(guò)程中，拒絕了這種分紅放棄。

如何維護(hù)社區(qū)業(yè)主的公益權(quán)益?一方面，行業(yè)主管部門對(duì)社區(qū)可以組織相關(guān)法制宣傳，沒(méi)有設(shè)立行業(yè)主管部門的社區(qū)，有關(guān)部門應(yīng)該把法制宣傳作為重點(diǎn)問(wèn)題之一，加強(qiáng)對(duì)“社區(qū)公共收入屬于所有業(yè)主”的認(rèn)識(shí)。另一方面，物業(yè)管理要加強(qiáng)自律，相關(guān)部門要加強(qiáng)管理，進(jìn)一步加大處罰力度，維護(hù)社會(huì)公共利益。