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2023-02-21 09:30:18
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Ymzm是服裝鞋帽品牌，隸屬于杭州安東尼財務(wù)管理有限公司.杭州安東尼財務(wù)管理有限公司成立于2018年1月12日，注冊地位于浙江省杭州市余杭區(qū)南苑街道美萊中心1號樓1816室。經(jīng)營范圍：代理記賬、企業(yè)管理咨詢、商務(wù)代理、商標(biāo)事務(wù)代理、知識產(chǎn)權(quán)代理(專利除外)、財務(wù)信息咨詢；服裝、服飾、鞋帽、箱包、日用品。
是服裝鞋帽品牌，隸屬于杭州安東尼財務(wù)管理有限公司.杭州安東尼財務(wù)管理有限公司成立于2018年1月12日，注冊地位于浙江省杭州市余杭區(qū)南苑街道美萊中心1號樓1816室。經(jīng)營范圍：代理記賬、企業(yè)管理咨詢、商務(wù)代理、商標(biāo)事務(wù)代理、知識產(chǎn)權(quán)代理(專利除外)、財務(wù)信息咨詢；批發(fā)零售：服裝、服飾、鞋帽、箱包、日用品。
這個問題很重要，也是大家最關(guān)心的問題之一。一般來說，不同地區(qū)的結(jié)果可能不同，但原理是一樣的。僅供參考，談?wù)勛约旱睦斫狻?020年協(xié)調(diào)三線城市，因為一二線城市可以自己申請。
樓面價是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r格，計算方法是：土地出讓價格除以該土地的最大允許建筑面積。(最大建筑面積由政府批準(zhǔn)的容積率控制)。樓面價=總地價規(guī)劃實用面積。規(guī)劃實用面積=土地面積*容積率。包括地上和地下部分。
樓面價和容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，也就是說，容積率越高，樓面價越低，容積率越低，樓面價越高。所以樓面價比土地單價更能說明房產(chǎn)的銷售價格。通常我們可以根據(jù)樓面價來判斷一個小區(qū)的容積率。
對于居民來說，容積率直接影響居住的舒適度。同一個小區(qū)，容積率越小，房價越高。容積率越大，房價越低。如果選擇容積率小的建筑，你住起來會更舒服。容積率說明樓層可能高，空間利用率高，房價低。容積率小，小區(qū)光線充足。
從居住環(huán)境來看，容積率當(dāng)然是越小越好。這樣在建筑面積相同的情況下，平均建筑高度會更低，人均環(huán)境質(zhì)量會提高。對于開發(fā)商來說，當(dāng)然是容積率越大越好，也就是說同樣的建筑面積，可以建更高的樓層，每多建一層樓可以多賺點錢。我希望住戶越小越好，因為小區(qū)的環(huán)境會更好，會有更多的綠色公共設(shè)施。一般來說，一個好的居住區(qū)，高層住宅容積率不超過5，多層住宅不超過2，綠地不低于30。但是由于土地成本的限制，并不是所有的項目都能做。
樓面價代表項目出售時單位售價中包含的土地成本。商品房最終售價包含樓面價。需要考慮不同地區(qū)，不同情況，尤其是按照一線，二線，三線。一般來說，售價得是樓面價的4、5倍，開發(fā)商才能賺錢，保本的話得是3、4倍。
開發(fā)的估計成本如下：
1.土地成本：即開發(fā)商拿地的成本。這個成本非常高，要幾十億美元。還有就是土地溢價率的問題，這是土地收購價格減去土地成本價計算出來的一個數(shù)據(jù)。溢價率越高，土地成本越高，往往意味著房價越高。
2.建筑安裝費(fèi)用：包括建筑、綠地、停車位、建筑材料、市政服務(wù)等費(fèi)用。北京乃至北方的建筑安裝費(fèi)用在5500元左右。
3.費(fèi)用：包括
首先，開發(fā)商做項目，蓋樓，第一步是購買土地。以三線城市為例說明成本的主要構(gòu)成：假設(shè)土地成本2250元/m2，最經(jīng)濟(jì)的三線城市建設(shè)成本2100元/m2，各種稅費(fèi)約：1000元/m2，運(yùn)營營銷成本750 m2，開發(fā)商融資成本800元/m2，成本價6900/m2。
注意一二線城市更高，水漲船高。前期費(fèi)用、城市設(shè)施配套費(fèi)、措施費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、灰色支出、道路監(jiān)控占用費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等費(fèi)用必須繳納。
房屋總造價=地價、設(shè)計費(fèi)、施工費(fèi)、咨詢監(jiān)理費(fèi)、園林綠化等費(fèi)用。一些房產(chǎn)被許多人炒得火熱，所以價格不斷上漲。另外，樓市競爭壓力這么大。眾所周知，房子的成本價是死的，但市場的售價是活的。
注意，地產(chǎn)商的商品房不能隨便定價。他們還需要將價格報住建局備案。只有在住房和建設(shè)局通過后，它們才能以該房價出售。
這里值得一提的是，開發(fā)商的融資成本是最容易被忽視的一項，也是最不可控、最容易受政策影響的一項。開放的一般項目占用30的資金，其余來自貸款。資金包括
信托、銀行、其他等等。手套里的空手套白狼一分錢都拿不起，坐等炒地皮的開發(fā)商尤其以李嘉誠為代表，可謂司馬昭之心，人盡皆知。
還有就是運(yùn)營營銷成本，也是逐年上漲的。政策收緊，市場下行壓力太大的情況下，運(yùn)營營銷成本會更高，尤其是2020年。銀行加強(qiáng)了資金監(jiān)管，期間賣房壓力太大。
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