物業(yè)公司的會計處理第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定

1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共***收入、公眾*****收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。

物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

2 經(jīng)營收入的確認及其時間

企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 以下內(nèi)容需要回復才能看到。

物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

3 經(jīng)營收入會計科目處理

因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。

企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款--***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用(按協(xié)議規(guī)定列支)時，計入“其他應付款--***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款-***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。

可以選擇軟件記賬，但是軟件都是有成本的，需要購買使用權和定期維護。目前國內(nèi)軟件市場品種較多，比較有知名度的是用友、浪潮和金蝶，也有一些知名度不高但比較實用的軟件。

物業(yè)公司業(yè)務不太復雜，可以使用小企業(yè)會計準則，購買僅與你們業(yè)務相關的部分，價格較低，一般一兩千元可以搞定。

軟件記賬，程序與界面與手工賬差不多，只是不用計算、試算平衡和編制報表，機器會自動計算并找出錯誤（不平提示）。操作時，軟件公司會指導和培訓的，基本步驟就那么幾步，比較簡單，例如，初始化——結(jié)轉(zhuǎn)上年——錄入——查詢——結(jié)賬——出報表。。。

如果是手工賬，也不算太復雜，物業(yè)公司業(yè)務涉及的科目也就二三十個，建賬程序：

一、準備賬簿和憑證（原始憑證和記賬憑證）

二、設置會計科目，可以根據(jù)小企業(yè)會計準則，把經(jīng)常用到的科目設置到賬簿中，不用的科目不用預先設置

三、依據(jù)業(yè)務和原始憑證編制會計記賬憑證

四、依據(jù)記賬憑證登記明細賬，月末，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、費用、稅金等

五、計算明細賬期末余額，并過到總賬，依據(jù)總賬或科目平衡表編制會計報表

六、報表、報稅等

物業(yè)公司要用主營業(yè)務成本這個會計科目。主營業(yè)務成本是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所所發(fā)生的各項支出，包括物業(yè)管理成本、物業(yè)經(jīng)營成本和物業(yè)大修成本。

物業(yè)管理成本的核算物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理企業(yè)利用自身的專業(yè)技術，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事日常維修、管理活動所發(fā)生的支出。物業(yè)管理成本按成本對象進行歸集，分為公共***成本、公眾代辦服務費成本和特約服務成本三類。

物業(yè)管理公司的賬務處理：

1、存現(xiàn)

借：銀行存款 （明細科目為銀行所在名稱）

貸：現(xiàn)金

2、提現(xiàn)

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

3、預交地稅款

借：應交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應交款—教育費附加

—水利基金

貸:銀行存款

4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅

借：銀行存款

貸：其他應交款—養(yǎng)老保險基金

一、建賬：需要設置總賬、明細賬、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。

二、物業(yè)公司日常工作涉及的票據(jù)有：收取物業(yè)費票據(jù)；物業(yè)保安、保潔、綠化、公用設施維修等支出票據(jù)；公司日常費用支出票據(jù)，如水電費、辦公費、通訊費、管理人員工資、車輛費用等。

三、月末編制資產(chǎn)負債表和損益表。會計報表編制的方法和其他行業(yè)是一樣的。都是按照會計書上財務報表填制要求編制的。

四、物業(yè)公司屬于營業(yè)稅的征收范圍，營業(yè)稅稅率5；涉及的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等。

下面就看下手工帳的流程吧!

如果企業(yè)的規(guī)模小，業(yè)務量不多，可以不設置明細分類賬，直接將逐筆業(yè)務登記總賬。實際會計實務要求會計人員每發(fā)生一筆業(yè)務就要登記入明細分類賬中。而總賬中的數(shù)額是直接將科目匯總表的數(shù)額抄過去。企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務量每隔五天，十天，十五天，或是一個月編制一次科目匯總表。如果業(yè)務相當大。也可以一天一編的。

二、具體內(nèi)容：

1、每個月所要做的第一件事就是根據(jù)原始憑證登記記賬憑證（做記賬憑證時一定要有財務（經(jīng)理）有簽字權的人簽字后你在做），然后月末或定期編制科目匯總表登記總賬（之所以月末登記就是因為要通過科目匯總表試算平衡，保證記錄記算不出錯），每發(fā)生一筆業(yè)務就根據(jù)記賬憑證登記明細賬。

2、月末還要注意提取折舊，待攤費用的攤銷等，若是新的企業(yè)開辦費在第一個月全部轉(zhuǎn)入費用 。計提折舊的分錄是借管理費用或是制造費用貸累計折舊，這個折舊額是根據(jù)固定資產(chǎn)原值，凈值和使用年限計算出來的。月末還要提取稅金及附加，實際是地稅這一塊。就是提取稅金及附加，有城建稅，教育費附加等，有稅務決定 。

3、月末編制完科目匯總表之后，編制兩個分錄。第一個分錄：將損益類科目的總發(fā)生額轉(zhuǎn)入本年利潤，借主營業(yè)務收入（投資收益，其他業(yè)務收入等）貸本年利潤。第二個分錄：借本年利潤貸主營業(yè)務成本（主營業(yè)務稅金及附加，其他業(yè)務成本等）。轉(zhuǎn)入后如果差額在借方則為虧損不需要交所得稅，如果在貸方則說明盈利需交所得稅，計算方法，所得稅=貸方差額*所得稅稅率，然后做記賬憑證，借所得稅貸應交稅金--應交所得稅，借本年利潤貸所得稅（ 所得稅雖然和利潤有關，但并不是虧損一定不交納所得稅，主要是看調(diào)整后的應納稅所得額是否是正數(shù)，如果是正數(shù)就要計算所得稅，同時還要注意所得稅核算方法，采用應付稅款法時，所得稅科目和應交稅金科目金額是相等的，采用納稅影響法時，存在時間性差異時所得稅科目和應交稅金科目金額是不相等的）。

4、最后根據(jù)總賬的資產(chǎn)（貨幣資金，固定資產(chǎn)，應收賬款，應收票據(jù)，短期投資等）負債（應付票據(jù)，應附賬款等）所有者權益（實收資料，資本公積，未分配利潤，盈余公積）科目的余額（是指總賬科目上的最后一天上面所登記的數(shù)額）編制資產(chǎn)負債表，根據(jù)總賬或科目匯總表的損益類科目（如管理費用，主營業(yè)務成本，投資收益，主營業(yè)務附加等）的發(fā)生額（發(fā)生額是指本月的發(fā)生額）編制利潤表。

（關于主營業(yè)務收入及應交稅金,應該根據(jù)每一個月在國稅所抄稅的數(shù)額來確定.因為稅控機會打印一份表格上面會有具體的數(shù)字）

5、其余的就是裝訂憑證,寫報表附注,分析情況表之類

6、注意問題：

a、以上除編制記賬憑證和登記明細賬之外，均在月末進行。

b、月末結(jié)現(xiàn)金，銀行賬，一定要賬證相符，賬實相符。每月月初根據(jù)銀行對賬單調(diào)銀行賬余額調(diào)節(jié)表，注意分析未達款項。月初報稅時注意時間，不要逾期報稅。另外，當月開出的發(fā)票當月入賬。每月分析往來的賬齡和金額，包括：應收，應付，其他應收。

三、報表問題：

企業(yè)會計報表包括四個報表，除了資產(chǎn)負債表和利潤表之外還利潤分配表和現(xiàn)金流量表。而利潤分配表只需要在年末編制，因為只有在年末企業(yè)才會對所盈利的利潤進行分配。而現(xiàn)金流量表只是根據(jù)稅務部門的要求而進行編制，不同地區(qū)不同省要求不同。在四月年檢時稅務部門會要求對你提出要求的。（管理，財務，營業(yè)，制造等費用月末沒有余額 ，結(jié)帳方法采用表結(jié)法下，損益科目月末可留余額；制造費用如果有余額，是屬于在產(chǎn)品的待分配費用，在負債表上視同存貨。鐘書補充)你要看你在利潤表有的東西，只要你的賬上有你就結(jié)轉(zhuǎn)利潤，這樣不容易錯 ，利潤表的本年利潤要和資產(chǎn)表的相吻合。

細節(jié)補充：

1、增值稅，企業(yè)所得稅在國稅報（2002年1月1日以后注冊的企業(yè)才在國稅辦理；個人所得稅和其他稅在地稅報)

2、月末認證（進項稅）；月初抄稅（銷項稅）

3、以工資為基數(shù)100，福利費為14，工會經(jīng)費2，職工教育費 ，（稅法規(guī)定：建立工會組織的企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體，按每月全部職工工資總額的2向工會繳撥的經(jīng)費，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》在稅前扣除。凡不能出具《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》的，其提取的職工工會經(jīng)費不得在企業(yè)所得稅前扣除）。

4、三險一金：住房公積金，養(yǎng)老保險金，醫(yī)療保險金，失業(yè)保險金

5、流通企業(yè)運輸費，裝卸費，合理損耗，檢驗費均計入營業(yè)費用，工業(yè)企業(yè)計入成本

6、單位無工會組織的,不能計提工會經(jīng)費,更不必計提后再調(diào)整。所得稅只須每季提一次就可,不需每月計提.

7、現(xiàn)金一般從“基本存款戶”中提取，一般規(guī)定結(jié)算帳戶不能提取現(xiàn)金。

8、差旅費的開支范圍：交通費，住宿費，伙食補助費，郵電費，行李運費，雜費

9、出納日記賬保存5年