我是資深房地產(chǎn)投資專家廣探方大叔。遲到的購(gòu)房導(dǎo)師，目前正在提供購(gòu)房解決方案。光叔不像其他自媒體，搞得你一頭霧水！光叔屬于實(shí)戰(zhàn)派，只講對(duì)你最有用的操作和建議。

問(wèn)：您好！光叔叔。我是一個(gè)四歲的女性，未婚，獨(dú)生子。在廣州市天河區(qū)元村和城街村，只有47平方米的一房一廳，非正統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。去年下半年，老人突然離世。由于這種情況，我在12月底以195W的價(jià)格賣掉了房子。除了房產(chǎn)，他手上沒(méi)有多少積蓄，現(xiàn)在的工作也不穩(wěn)定?，F(xiàn)在想改善環(huán)境，預(yù)算220W左右。過(guò)去三個(gè)月，我在增城、番禺、南沙看過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目。新藻番禺七福新村。古尾新村（近大學(xué)城）二手房和增城。東方新世界、中信展玉璽世家，以及時(shí)代地產(chǎn)的幾家樓盤，加起來(lái)就看到了十幾個(gè)樓盤。要么超出預(yù)算，要么建筑物太舊。我現(xiàn)在很迷茫，不知道在哪里買，還有一定的升值空間。有一次看到房間很失望，最近一直睡不好。

想換一套地鐵沿線樓盤，自住+有一定升值空間。在我的預(yù)算范圍內(nèi)，地鐵21號(hào)線和13號(hào)線還是南沙和番禺，你建議我考慮哪個(gè)位置更好買？如：老黃埔？ 21號(hào)線中新站？鳳崗站或竹村站或番禺祈愿站或亞運(yùn)城或南沙附近？我們期待回復(fù)！ ！

答：您好。預(yù)算220，在七福新村可以考慮；古尾新村離地鐵較遠(yuǎn)；增城新世界總體一般；詳情及樓盤見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：光叔您好，新人的第一個(gè)問(wèn)題：我現(xiàn)在在天河有房子，貸款300萬(wàn)左右，本金一樣。已還款4年，每月還款22000左右?，F(xiàn)有子彈180萬(wàn)，想再買500萬(wàn)以內(nèi)的房產(chǎn)，家庭年收入60萬(wàn)左右。請(qǐng)問(wèn)：以現(xiàn)有資產(chǎn)和年收入計(jì)算，500萬(wàn)的目標(biāo)合理嗎？?如果不合理，多少合適？如何解決首付不足的問(wèn)題？購(gòu)買目標(biāo)的建議是什么？主要用于投資，幾年后可入住

答：您好。從收入來(lái)看，如果按照30%的首付買一套500w的目標(biāo)，那么每月供應(yīng)量大概是 。而廣州兩套要70%，除非有新房票，否則很難買到500w的產(chǎn)品?？梢钥紤]全款，后期70%，但是成本和利息可能會(huì)稍微高一些?；蛘呦蛴H朋好友借。進(jìn)入350-500的房子。見(jiàn)下圖：具體版塊和房產(chǎn)請(qǐng)參考知識(shí)星球內(nèi)部分享。

問(wèn)：我在廣州有兩套房子，想以孩子（20，大二）的名義買一套，投資+自住。看到番禺區(qū)大華子悅公館、黃浦時(shí)代樂(lè)園、南沙保利半島、番禺新思科智慧城。我的預(yù)算是500萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)哪個(gè)更值得買，或者有沒(méi)有其他的推薦。謝謝。

答：您好。大華紫月公館自住可以接受，不推薦投資，沒(méi)有地鐵，周邊環(huán)境不是很好；黃浦時(shí)代天境也一般；保利半島可以考慮，但南沙需要中長(zhǎng)期持有；新建的思科智慧城緊鄰大學(xué)城，金融業(yè)的后花園，新站可以考慮。您還可以看看以下內(nèi)容： 具體潛力巨大的板塊，請(qǐng)參考知識(shí)星球內(nèi)部分享！

問(wèn)題：新人第一個(gè)問(wèn)題：光叔本人在廣州海珠工作。他想在佛山買套房，考慮學(xué)位。武漢有套房貸，子彈270，目前關(guān)心的是南海頤和園和萬(wàn)科金玉華府。我更喜歡金玉華大廈。光叔想著這兩個(gè)屬性怎么選，或者還有其他的屬性可以推薦。

答：您好。考慮成立金宇華府；還可以看看：具體的潛力板塊，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享！

問(wèn)：你好廣叔，今年買房合適嗎，還是等明年再買。

答：從目前情況看，下半年房?jī)r(jià)會(huì)有所松動(dòng)。明年取決于政策?，F(xiàn)在政策正在發(fā)生變化。和以前很不一樣。但原則是：不炒房，因城施策，穩(wěn)定健康。因此，不要過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)炒房；各地會(huì)有很大差異，城市規(guī)模越小，風(fēng)險(xiǎn)越大；房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，也不會(huì)大幅下跌。暴跌。

問(wèn)：廣叔您好，我有一個(gè)問(wèn)題。您如何理解您一直倡導(dǎo)的杠桿作用？比如現(xiàn)在全款在銀行抵押3年，評(píng)估價(jià)會(huì)提高，dy接近0首付。假設(shè)你將在三年內(nèi)出售或再繼續(xù)三年，那么過(guò)去的高杠桿和低首付有什么區(qū)別？

答：和之前的高杠桿沒(méi)什么區(qū)別，就是通過(guò)一些方法，你可以從銀行借更多的錢，而在這個(gè)過(guò)程中，你需要計(jì)算成本，因?yàn)榻韪噱X的成本會(huì)花費(fèi)你，這個(gè)成本不容忽視。另外，歸根結(jié)底，標(biāo)的物的價(jià)格一定要漲，至少書價(jià)會(huì)漲。有人明白漲價(jià)是通貨膨脹，也有人明白漲價(jià)是通過(guò)物價(jià)數(shù)字的漲價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)真正的價(jià)值，但無(wú)論如何，還是要算算成本，看能不能負(fù)擔(dān)得起。

提問(wèn)：您好，光叔，我家三口是深戶，孩子大學(xué)。 2005年深圳坂田一套2房，價(jià)值420，手拿紅本。西鄉(xiāng)一套3房，18年，紅皮書在手，卻用股票抵押。預(yù)計(jì)今年6月份可以解除股票禁令。東莞沙田一套3房，欠70萬(wàn)左右。年收入100左右，股票市值2500，從今年起4年內(nèi)解禁。想把坂田的替代品賣給華僑城或者香蜜湖等，不知道怎么做？請(qǐng)指導(dǎo)，謝謝！

答：建議優(yōu)先考慮東莞沙田。除了松山湖和鳳崗板塊，東莞有一定價(jià)值，其他板塊暫時(shí)不樂(lè)觀。坂田建議先談一下具體的房產(chǎn)信息再做決定，去還是留。 OCT：新興富豪喜歡海景霸氣的大戶型，老一輩富豪喜歡喧囂中安靜的洋房別墅； OCT滿足第二種需求。對(duì)于上個(gè)世紀(jì)的富人來(lái)說(shuō)，壯麗華僑城是他們的；因此，作為老IP，不符合新生代富豪的胃口，加上學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)設(shè)施的缺位，導(dǎo)致華僑城呈現(xiàn)下滑，中長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳總體趨勢(shì)；米湖：香米湖是華僑城的接班人。顯然，香蜜湖的發(fā)展更符合深圳富人的追求。地理位置優(yōu)越，交通暢通，眾多頂尖名校最重要的學(xué)位覆蓋。讓香蜜湖IP與時(shí)俱進(jìn)；當(dāng)華僑城老去，香蜜湖將成為深圳的唯一選擇，必然帶來(lái)源源不斷的購(gòu)買力。因此，香蜜湖是富豪資產(chǎn)保值的較好選擇；只是，你上車需要幾千萬(wàn)的資金；中長(zhǎng)期來(lái)看，略優(yōu)于大勢(shì)；投資角度：香蜜湖>華僑城

問(wèn)：您好，光叔，我博士后在武漢工作。第一套和第二套用在武漢，短期內(nèi)買不到深圳。我想趁人才落腳的??機(jī)會(huì)還在的時(shí)候提前落戶深圳。不買房能活多久？安頓好以后要不要開(kāi)始交社保？謝謝~

答：目前住戶主要分為派出所、集體住戶、家庭住戶三種。以上三類戶，不用買房，總能掛起來(lái)。對(duì)于我們這些很久沒(méi)有買房的人來(lái)說(shuō)，我一般都是讓集體戶聯(lián)系起來(lái)的，因?yàn)槲覀兛梢噪S時(shí)打開(kāi)集體戶主頁(yè)，不是那么方便，但是集體戶和家庭戶在行業(yè)是聯(lián)系在一起的。一般來(lái)說(shuō)，它是按年收費(fèi)的。選擇服務(wù)商時(shí)一定要問(wèn)清楚，我們都是免費(fèi)的。除非有應(yīng)屆畢業(yè)生和留學(xué)生落戶的綠色通道，否則引進(jìn)人才，社會(huì)保障是必要條件。

問(wèn)：光叔您好，請(qǐng)問(wèn)龍崗寶能月蘭山88樓4房怎么樣？純投資，預(yù)算470萬(wàn)左右，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)合適嗎？

答：這個(gè)房子質(zhì)量很好，入住率很高，戶型也很好，地鐵也不錯(cuò)，但是龍崗不是核心地段，房子不好度不好支持短期上漲。你可以拭目以待！

問(wèn)：光叔，我名下沒(méi)有商品房，有一套小產(chǎn)權(quán)，年收入30萬(wàn)多。我家寶寶2歲半。住的還是很不錯(cuò)的，滿足我們一家五口的需要。我在糾結(jié)要不要拆遷，攢幾年錢再買商品房；或者現(xiàn)在賣掉一個(gè)小房子，買一個(gè)商品房。不太了解，想聽(tīng)聽(tīng)大家的建議，謝謝~

答：建議換成商品房。小產(chǎn)權(quán)房將隨市場(chǎng)上漲，保持在同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一左右。他們不能貸款，也沒(méi)有投資價(jià)值。更好的選擇，參考會(huì)員內(nèi)部分享！

新的房地產(chǎn)內(nèi)部消息和即將上漲的城市將第一時(shí)間在內(nèi)部公布，讓您在大漲前夕購(gòu)買專業(yè)建議，指導(dǎo)您完成購(gòu)房全過(guò)程。為您量身定制最適合的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

8月3日，番禺區(qū)黨政代表團(tuán)赴南沙調(diào)研，就落實(shí)《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作綜合方案》的實(shí)施情況交換意見(jiàn)。市委常委、南沙區(qū)委書記盧義賢，南沙區(qū)區(qū)長(zhǎng)董克，番禺區(qū)委書記黃彪，番禺區(qū)區(qū)長(zhǎng)葉山虎、南沙區(qū)領(lǐng)導(dǎo)李德秋、翁樹(shù)武，番禺區(qū)領(lǐng)導(dǎo)徐勇、譚海深等參加了此次活動(dòng)。

番禺區(qū)黨政代表團(tuán)首先參觀香港科技大學(xué)（廣州）會(huì)展中心，調(diào)研香港科技大學(xué)（廣州）規(guī)劃建設(shè)、港式社區(qū)和學(xué)校香港人的子女；隨后，代表團(tuán)來(lái)到南沙灣，考察南沙深化粵港澳全面合作、港澳青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等情況；代表團(tuán)還來(lái)到南沙規(guī)劃展示館，考察南沙總體規(guī)劃建設(shè)情況。

最后，兩地黨政座談會(huì)在南沙區(qū)行政中心舉行。會(huì)上，盧以先表示，“南沙計(jì)劃”的出臺(tái)，不僅是南沙的一件大事，也是全市、全省、全國(guó)的大事。珠江口一體化發(fā)展和大灣區(qū)一體化發(fā)展帶來(lái)了巨大機(jī)遇。 《南沙規(guī)劃》提出“一個(gè)戰(zhàn)略定位、兩個(gè)階段性目標(biāo)、三個(gè)初步啟動(dòng)區(qū)塊、四大保障措施、五個(gè)重點(diǎn)任務(wù)”。戰(zhàn)略布局深遠(yuǎn)，歷史使命重大。展會(huì)注入了新的強(qiáng)勁動(dòng)力。

盧義賢強(qiáng)調(diào)，下一步，我們將以實(shí)施“南沙計(jì)劃”為總引領(lǐng)，圍繞計(jì)劃五項(xiàng)重點(diǎn)工作，搶抓機(jī)遇，乘勢(shì)而上，全力打造全球——立足大灣區(qū)、協(xié)同港澳、面向世界的商業(yè)模式。一個(gè)重要的戰(zhàn)略平臺(tái)。一是堅(jiān)持以“四鏈”融合、相互促進(jìn)為基本路徑，推進(jìn)南沙科學(xué)城、大型科學(xué)裝置、人才專區(qū)建設(shè)，充分發(fā)揮香港大學(xué)的引領(lǐng)作用科技（廣州），加強(qiáng)粵港澳聯(lián)合創(chuàng)新，建設(shè)大灣區(qū)是該區(qū)科技創(chuàng)新中心的重要承載區(qū)；發(fā)揮重大政策疊加效應(yīng)，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)合作基地。

二是堅(jiān)持以服務(wù)港澳青年為重要抓手，優(yōu)化推廣灣等青年創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，打造優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，打造青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)合作平臺(tái)。三是堅(jiān)持以深化改革開(kāi)放為根本動(dòng)力，攜手港澳擴(kuò)大雙向開(kāi)放，打造中國(guó)企業(yè)“走出去”綜合服務(wù)基地，共建航運(yùn)聯(lián)合大灣區(qū)貿(mào)易中心，提升航運(yùn)物流樞紐功能，打造國(guó)內(nèi)雙循環(huán)聯(lián)動(dòng)。重要樞紐節(jié)點(diǎn)，共建高水平對(duì)外開(kāi)放。四是堅(jiān)持規(guī)則融合重點(diǎn)突破，推動(dòng)更高水平的制度開(kāi)放，營(yíng)造一流營(yíng)商環(huán)境；有序推進(jìn)金融市場(chǎng)互聯(lián)互通；提高公共服務(wù)與社會(huì)管理的相互銜接水平，打造規(guī)則銜接機(jī)制的高地。五是堅(jiān)持人民城市重要理念的價(jià)值取向，強(qiáng)化歷史文化底蘊(yùn)，開(kāi)展未來(lái)城市建設(shè)試點(diǎn)，提高城市規(guī)劃建設(shè)管理和社會(huì)治理水平，打造大家熟悉的、一流、多元化的環(huán)境，為港澳居民營(yíng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境。城市發(fā)展的標(biāo)桿。

黃彪表示，番禺和南沙是一水之隔的兄弟區(qū)，人員往來(lái)頻繁，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域交流合作密切。兩地協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)牢固，空間巨大。 “南沙計(jì)劃”的出臺(tái)，不僅是南沙發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，也為南沙與番禺深化合作、攜手共進(jìn)提供了新機(jī)遇、拓展了新空間。 （記者舒霞 通訊員黃肯娟）