房地產(chǎn)公司做賬有營業(yè)成本嗎

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2022-08-31 16:21:24
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內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本成本構(gòu)成1.土地成本。指取得項目土地使用權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用。目前，取得土地使用權(quán)的方式主要有有償轉(zhuǎn)讓和行政出讓兩種。土地成本包括:(一)土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi);參考政...

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房地產(chǎn)開發(fā)項目成本成本構(gòu)成

1. 土地成本。

指取得項目土地使用權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用。目前，取得土地使用權(quán)的方式主要有有償轉(zhuǎn)讓和行政出讓兩種。

土地成本包括:

(一)土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi);

參考政府近期出讓的同類地塊出讓金金額，修正時間、地點(diǎn)、用途、臨街條件、建筑容積率、土地出讓期、周邊環(huán)境條件、土地狀況等因素，即可估算出土地使用權(quán)出讓金。也可根據(jù)城市人民政府公布的城市基本地價，以及項目用地所在地塊等級、用途、容積率、使用年限等因素進(jìn)行修訂。

征地產(chǎn)生的費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)(苗木補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、土地附著費(fèi))、人員安置補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、樹根占用稅、安置費(fèi)等。

(2)城市建設(shè)保障費(fèi);

城市建設(shè)支持成本是政府對自來水廠、污水處理廠、燃?xì)鈴S、供熱廠、城市道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的受益方分擔(dān)的成本。

(三)拆遷安置補(bǔ)償。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)實際上包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)兩部分。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定對被拆遷房屋的使用者進(jìn)行安置所需的費(fèi)用。被拆遷房屋的使用者因拆遷而遷出的，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)或者臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)的交換。

2. 初步的工程造價。

包括:開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)調(diào)查及“三通一平”等土質(zhì)土地開發(fā)項目費(fèi)用。

項目的規(guī)劃、設(shè)計和可行性研究費(fèi)用一般可以按項目總投資的百分比來估算?！叭ㄒ粚印钡韧恋亻_發(fā)成本主要包括地上原有建筑的拆除成本、場地平整成本和水、電、路連接成本。這些費(fèi)用可參照有關(guān)計算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實際工作量估計。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

包括:

(一)建筑安裝費(fèi)用;

工程造價是指直接用于工程建設(shè)的總費(fèi)用，主要包括工程建設(shè)費(fèi)用(構(gòu)筑物、工程施工、特殊裝修費(fèi)用)、設(shè)備及安裝工程(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝及其他設(shè)備安裝等)和室內(nèi)裝修、家具、等。

(二)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);

指居民區(qū)內(nèi)服務(wù)、支持居民的各類非營利性公共配套設(shè)施(或公共設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公廁、停車場等。一般根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量進(jìn)行估算。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。

指建筑物及工程紅線外2米范圍內(nèi)的管道、道路工程，其費(fèi)用包括水、雨水、污水、燃?xì)?、供熱、供電、電信、道路、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、戶外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及干線、主要設(shè)施與市政設(shè)施、道路等接口的費(fèi)用。一般按實際工程量估算。

4. 管理費(fèi)用。

是指企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。包括公司員工工資、工會經(jīng)費(fèi)、員工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、董事費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、啟動成本攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報廢損失等管理費(fèi)用。

5. 銷售費(fèi)用。

指開發(fā)建設(shè)項目銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的費(fèi)用和設(shè)立專門銷售機(jī)構(gòu)或者委托銷售代理人發(fā)生的費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利、差旅費(fèi)、代理銷售折舊費(fèi)、修理費(fèi)、材料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、銷售許可證申請費(fèi)。

6. 財務(wù)費(fèi)用。

指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的費(fèi)用，主要為貸款或債券利息，也包括金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯凈虧損等企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用。

7. 其他費(fèi)用。

主要包括臨時用地使用費(fèi)和臨時工程費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)前準(zhǔn)備費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)前檢驗費(fèi)、投標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險及其他雜費(fèi)。這些費(fèi)用一般是按有關(guān)地方當(dāng)局規(guī)定的費(fèi)率估計的。

8. 不可預(yù)見的費(fèi)用。

不可預(yù)見的費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項目的復(fù)雜性和簽署的成本估算的準(zhǔn)確性，估計為上述成本的3至7倍。

9. 稅收和費(fèi)用。

開發(fā)建設(shè)項目的投資估算應(yīng)考慮地方政府或有關(guān)部門征收的各項稅費(fèi)。在一些中等城市，這些稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項目投資中所占比例有限。所有稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)進(jìn)行估算。房地產(chǎn)開發(fā)成本是經(jīng)營成本嗎?房地產(chǎn)開發(fā)成本不是經(jīng)營成本。任何房地產(chǎn)開發(fā)成本包括:

1. 土地成本

2. 前期費(fèi)用(指報批建設(shè)費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、咨詢費(fèi)、臨時設(shè)計費(fèi)等)

3.工程造價(含單項建筑安裝造價、景觀造價、基礎(chǔ)設(shè)施造價、配套造價)

4. 開發(fā)費(fèi)用(主要指現(xiàn)場管理人員的工資)

5. 資本化利息(指用于開發(fā)的大額貸款利息)

除了上述發(fā)展成除此之外，還有三個攤銷費(fèi)用需要考慮，但不包括成本類別:

行政費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

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