1、成本費用主要會計科目的核算

（1）開發(fā)成本：如果會計對象能夠確定，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：

征地拆遷補償費（征地費、耕地占用稅、勞務(wù)安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（社區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包商的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施收費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等設(shè)施支出），并設(shè)置“土地開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”兩級明細”和“住房開發(fā)”。可根據(jù)以上六項設(shè)置三級明細賬

土地成本：

借：開發(fā)成本-土地開發(fā)

貸方：銀行存款

或應(yīng)付賬款————XX公司

分配開發(fā)費用

借：開發(fā)成本 - 土地開發(fā)

信用：開發(fā)費用

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本

借：開發(fā)成本 - 房屋開發(fā)

信用：開發(fā)成本-土地開發(fā)。

② 配套設(shè)施開發(fā)

計算公式：

已開發(fā)產(chǎn)品計提的配套設(shè)施開發(fā)費=已開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施計提率

配套設(shè)施費用累積率=配套設(shè)施預算成本（或計劃成本）/設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100

發(fā)生的附屬設(shè)施費用（自用工地開發(fā)）

借：開發(fā)成本 - 配套設(shè)施的開發(fā)

學分：產(chǎn)品開發(fā)

有償開發(fā)配套設(shè)施

借：開發(fā)成本 - 配套設(shè)施的開發(fā)

\n 貸款：銀行存款

同時，使用庫存設(shè)備或材料進行開發(fā)

借：開發(fā)成本 - 配套設(shè)施的開發(fā)

學分：庫存設(shè)備或庫存材料

分配應(yīng)承擔的開發(fā)開銷

借：開發(fā)成本 - 配套設(shè)施的開發(fā)

學分：發(fā)展間接費用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本

借：開發(fā)成本 - 住房開發(fā)

學分：開發(fā)成本 - 支持設(shè)施開發(fā)

③ 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（可識別）

借：開發(fā)成本-住房開發(fā)

貸款：銀行存款

房屋建筑的施工方式主要有“外包”和“自營”兩種

外協(xié)建設(shè)（以竣工項目月報或價格表為準）

借：開發(fā)成本——住房開發(fā)

貸款：銀行存款

或應(yīng)付帳款 - 應(yīng)付項目

自組織建設(shè)

借：開發(fā)成本 - 房屋開發(fā)

貸款：銀行存款

或應(yīng)付帳款 - 應(yīng)付項目

應(yīng)付工資

庫存材料或設(shè)備

⑤委托建設(shè)項目的開發(fā)成本：指公司接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的項目

企業(yè)發(fā)生的各種委托建設(shè)費用

借：開發(fā)成本-委托建設(shè)開發(fā)

貸方：銀行存款

或庫存材料

或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)費用

借：開發(fā)費用-代理建設(shè)項目開發(fā)

信用：開發(fā)費用

項目完成后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)成本-代理建設(shè)

貸款：開發(fā)成本-代理建設(shè)項目開發(fā)

移交委托單位后，按移交程序辦理

借：主營業(yè)務(wù)成本-代建工程結(jié)算成本

學分：開發(fā)成本 - 建設(shè)項目

（2）開發(fā)間接費用：下屬機構(gòu)直接組織管理所發(fā)生的費用，包括：管理人員工資、職工福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費、勞動保護費、循環(huán)房屋攤銷

產(chǎn)生間接費用時

借：開發(fā)費用

貸方：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付工資

分配開發(fā)開銷

借：開發(fā)成本 - 住房開發(fā)

學分：發(fā)展間接費用

已完成住房開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)產(chǎn)品 - 住房

學分：開發(fā)成本 - ——房屋開發(fā)

（三）管理費用：指開發(fā)企業(yè)行政管理人員為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用

（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期凈利息費用、匯兌損益、外匯調(diào)整手續(xù)、金融機構(gòu)手續(xù)費

(5) 銷售費用：在銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售前的改造維修費、非產(chǎn)品保養(yǎng)費、水電費、取暖費；廣告宣傳費、產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的展示費、為銷售公司產(chǎn)品而專門設(shè)立的銷售機構(gòu)。員工工資、福利費、營業(yè)費用等常規(guī)費用。

發(fā)生的銷售費用

借：銷售費用

貸方：銀行存款

或應(yīng)付賬款

二、 . 收益 , 利潤 會計 的 主要 會計科目 ;

(1)主營業(yè)務(wù)收入：包括土地出讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、租金收入。

由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價格的結(jié)算時間不一致，應(yīng)單獨計算

①實現(xiàn)營業(yè)收入的同時收到價款時

借：銀行存款

貸：主要營業(yè)收入

②營業(yè)收入未實現(xiàn)前，收價后。

借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

③提前收到價款，待開發(fā)完成后交付使用

借：銀行存款

貸款：預付款

交付使用時

借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

借：預收賬款

銀行存款

貸方：應(yīng)收賬款

④開發(fā)產(chǎn)品賒銷或分期銷售的，將當期收到的金額確認為收益

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、物資轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)租賃收入、開放式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

借：銀行存款

或應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

（3）主營業(yè)務(wù)成本：本賬期一般無余額

轉(zhuǎn)移或結(jié)轉(zhuǎn)銷售和開發(fā)產(chǎn)品的成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

學分：產(chǎn)品開發(fā)

分期開發(fā)產(chǎn)品的，按收入比例結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

信用：分期開發(fā)產(chǎn)品

擴展信息

\n 房地產(chǎn)涉及的稅收：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和代扣代繳的個人所得稅等。

1.營業(yè)稅：稅率5。

2、城市維護建設(shè)稅

計稅依據(jù)按實際繳納的增值稅計算繳納。稅率為 7（城市）、5（郊區(qū)）和 1（農(nóng)村）。

計算公式：

應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×稅率。

3. 教育附加費

計稅依據(jù)按實際繳納的增值稅計算繳納，附加稅率為3。

計算公式：

應(yīng)付教育費附加金額=營業(yè)稅×3。

4、印花稅：

（一）物業(yè)租賃合同、倉儲合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為1/1,000；

（二）加工合同、建筑工程勘察設(shè)計合同、貨運合同、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件，稅率為5/10,000；

（三）購銷合同、建筑安裝工程合同、技術(shù)合同，稅率為3/10,000；

(4)貸款合同，稅率為 ,000；

（五）資金入賬賬簿，貼花為“實收資本”和“資金準備金”總額的5/10,000；

\ n （6）企業(yè)賬簿、權(quán)利、執(zhí)照，固定貼花每張5元。

5. 個人所得稅：

薪金及不含稅所得的薪金適用稅率表

系列 應(yīng)納稅所得額（不含稅） 稅率（） 速算扣除（人民幣）

\n 1 不超過 500 美元的部分 5 0

2 超過 500 美元至 2000 美元的部分 10 25

3 超過 $2000 至 $5000 的部分 15 125

4 超過 $5000 至 $20000 的部分 $20 375

5 超過 $20,000 至 $40,000 25 1375

6 超過 $40,000 至 $60,000 30 3375

7 超過 $60,000 至 $80,000 35 6375

8 8萬元以上至10萬元的部分 40 10375

9 超過10萬元的部分 45 15375

計算公式：

應(yīng)交個人所得稅=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除

應(yīng)納稅額=工資收入-2000年-“三險一金”

6. 所得稅

（一）所得稅的征收方式有兩種：審計收集和驗證收集。

（二）屬于核定征收的，按所得計算繳納所得稅。

計算公式：

應(yīng)交所得稅=總收入*固定稅率*所得稅稅率

（三）審計征收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式：

應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率

(4) 所得稅稅率：

一般企業(yè)所得稅稅率為25，

符合條件的小型微利企業(yè)減按20%的企業(yè)所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。

對國家需要扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

7. 房地產(chǎn)稅

按不動產(chǎn)殘值計算繳納的稅率為%；如果按照不動產(chǎn)的租金收入計算繳納，稅率為12%。

8、土地使用稅：每年每平方米土地使用稅金額如下：

（一）大城市30元到30元；

（2）中等城市24元人民幣；

（3）小城市人民幣至18元；

（四）縣城、鎮(zhèn)、工礦區(qū)人民幣至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅，按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的增值稅，按照規(guī)定的適用稅率計算征收。項目金額后的余額為增值金額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的貨幣收入、實物收入和其他經(jīng)濟利益。計算增加值的扣除項目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本和費用；

（三）新建房屋及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房屋、建筑物的評估價格；

（四）與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收； \n

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超稅率累進稅率，即：增值部分不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過抵扣項目金額的50%，但不超過抵扣項目金額的100%，稅率為40%。增值額超過抵扣項目金額100%且不超過抵扣項目金額200%的，稅率為50%。增值額超過抵扣項目金額200%的部分，稅率為60%。