房地產(chǎn)公司的各項稅收如何核算

1、個人所得稅不宜計入營業(yè)稅及附加。目前，在建筑和安保領(lǐng)域，稅務(wù)機(jī)關(guān)一直在為外國建筑公司的個人所得稅和企業(yè)所得稅而苦苦掙扎。至少個人所得稅可以按一般原則計算和執(zhí)行。 2、稅務(wù)局向施工單位開具的工程收入發(fā)票，如果執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的施工合同準(zhǔn)則，分錄為： 借：應(yīng)收賬款 貸款：工程結(jié)算 會計系統(tǒng)可直接確認(rèn)收入.借款：應(yīng)收賬款貸款：主營業(yè)務(wù)收入

這個成本一定與開發(fā)成本無關(guān)，也與是否開工無關(guān)。無論是從業(yè)務(wù)本質(zhì)還是從發(fā)票上，都必須包含在銷售費(fèi)和廣告費(fèi)中

根據(jù)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，當(dāng)期取得的預(yù)售收入應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)定利潤計算預(yù)計營業(yè)利潤率，然后將其并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。計算繳納企業(yè)所得稅，并在開發(fā)產(chǎn)品完成后進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡存儲，但也增加了企業(yè)會計的工作量。它是企業(yè)會計中的一個新內(nèi)容。由于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額與應(yīng)納稅所得額合并扣除預(yù)計營業(yè)利潤后的當(dāng)期損益總額對比較大，部分企業(yè)即使損失很大。因此，如何使企業(yè)的所得稅費(fèi)用與企業(yè)的利潤相匹配，并使預(yù)期的營業(yè)利潤在產(chǎn)品開發(fā)完成后的結(jié)算期內(nèi)正確抵銷；利潤的計提、扣減和核算，保證會計核算的準(zhǔn)確性；如何摸清主體之間的關(guān)系，便于稅費(fèi)繳納等自查，是值得探討的問題。根據(jù)筆者的工作實踐經(jīng)驗，采用同時登記的方式，將“遞延稅”中預(yù)繳的企業(yè)收入征收或轉(zhuǎn)回稅務(wù)會計方法不僅可以更好地處理這一業(yè)務(wù)問題，而且簡單易行。 { o Q- N2 T7 E！ I* c“同步登記方式”1是指預(yù)繳的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅均計入“遞延稅款”，兩者的明細(xì)賬目合并在登記在的同一頁。雖然仍有爭議在“遞延稅款”中計算營業(yè)稅，由于《企業(yè)會計制度》只規(guī)定了營業(yè)稅的繳納流程，并未進(jìn)一步明確應(yīng)征收、結(jié)算和轉(zhuǎn)回的科目。因此，筆者認(rèn)為在“遞延稅”科目核算更為合理可行。 w4 }3 u5 }" v4 i4 N4 Z( J9 G3 h5 ] \* x2 G1 A* Y 秒是指項目從開工到銷售完成的經(jīng)濟(jì)含量，均記入同一賬戶實數(shù)與預(yù)估數(shù)反映在同一賬戶頁面上，方便預(yù)估數(shù)的倒轉(zhuǎn)、實數(shù)與預(yù)估數(shù)的對比，以及賬戶的自查。企業(yè)納稅。具體方法和申請如下：M+ Q9 U!e;`/zE6 K7 w" J5 x/ [1.預(yù)繳企業(yè)所得稅和營業(yè)稅同時登記并核對兩者之間的關(guān)聯(lián)性相關(guān)科目。- B3 D5 _ ]3 [" h) o! |: u①使企業(yè)繳納的所得稅與企業(yè)利潤成正比，預(yù)收或轉(zhuǎn)回的企業(yè)所得稅為計入“遞延稅”，借方計算企業(yè)e 來自估計營業(yè)利潤的所得稅；提高的企業(yè)所得稅必須結(jié)清，余額為零。預(yù)繳企業(yè)所得稅和營業(yè)稅統(tǒng)一登記在七欄明細(xì)賬頁。前三列分別是借方、貸方和盈余；對于企業(yè)所得稅，應(yīng)計金額以藍(lán)色記錄，轉(zhuǎn)回的金額以紅色記錄。銷售結(jié)清后，明細(xì)賬余額為零。喲！ R9 1 S：Y3 i。 s4 R-哦！從整體上檢查“遞延稅”的借方和貸方金額的準(zhǔn)確性。即總賬中“遞延稅款”的借方金額總額=（總賬“預(yù)收賬款”貸方總額+總賬“應(yīng)收賬款”借方總額）×營業(yè)稅率+總賬“預(yù)收賬款”貸方總額×預(yù)期營業(yè)利潤保證金（15）×適用所得稅率； “遞延稅”在總賬中的貸方總額=“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”在總賬中的借方總額+（“主營業(yè)務(wù)收入”在總賬中的貸方總額-借方總額總賬“應(yīng)收賬款”）×預(yù)計營業(yè)利潤率（15）×適用所得稅率。

借：應(yīng)付賬款貸款：主營業(yè)務(wù)收入必須申報納稅，否則涉嫌偷稅漏稅。

店面和房屋記錄按正常銷售入賬，再按入賬金額入賬開發(fā)成本

土地勘測費(fèi)包含在前期工程費(fèi)中。借：開發(fā)費(fèi)-前期工程費(fèi)-土地勘測費(fèi)

1、未明確管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用預(yù)算。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)可以根據(jù)銷售收入的一定比例進(jìn)行預(yù)算，也可以參考上一年的成本進(jìn)行預(yù)算。 2、土地增值稅按季度按銷售收入的1預(yù)繳，超額部分在匯算清繳時退還少補(bǔ)。 3、對部分期間費(fèi)用項目（三費(fèi)），所得稅法有稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)。如：商務(wù)娛樂、福利、員工教育、工會經(jīng)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等。

以店面或房產(chǎn)作為項目扣除，無論怎么核算，在稅法上都屬于出售房產(chǎn)。本次交易雙方均有應(yīng)稅行為。對房地產(chǎn)公司來說，是出售房地產(chǎn)，但對建筑公司來說，提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)按市場價值計算征稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和契稅。一、營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者出售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的稅種。計稅依據(jù)：納稅人向?qū)Ψ绞杖〉乃袃r款和價外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：：（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”分項征稅； （二）銷售不動產(chǎn)，適用5的稅率；行業(yè)”的稅收。 （四）土地使用權(quán)租賃和竣工后租賃的房地產(chǎn)，按照“服務(wù)業(yè)-D租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額×適用稅率 2、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為基礎(chǔ)，按地區(qū)分別征收7、5、1的城市建設(shè)維護(hù)稅。 收取額外的教育費(fèi)。 3、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人征收的稅種。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的增值額和適用稅率計算征收。采用四級特稅率累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總收入-扣除項目金額。扣除項目為：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新房及配套設(shè)施的成本；舊房屋和建筑物的評估價格；稅收；附加扣除。 4、房地產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工業(yè)和城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，按照房地產(chǎn)稅或租金收入的原值，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人征收的稅種。礦區(qū)。以不動產(chǎn)的原值（評估值）為基準(zhǔn)，稅率為。年度應(yīng)納稅額=不動產(chǎn)原值（評估值）×（1-30）×。 5、城鎮(zhèn)土地使用稅：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，有土地使用權(quán)的單位和個人按實際占用土地面積征稅，按照規(guī)定的稅額計算。 ，每年一次，分期付款。繳納的稅款。年度應(yīng)納稅額=∑（各級土地面積×對應(yīng)稅額）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用、出租、出借本企業(yè)建設(shè)的商品房、自有住房城市土地使用稅和房產(chǎn)稅從房屋使用或交付的次月開始征收。 6、外商投資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)：城市房地產(chǎn)稅是對擁有住房產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國個人以及港澳臺同胞征收的一種稅種。不動產(chǎn)的原始價值。城市房地產(chǎn)稅按房地產(chǎn)原值計算，稅率為。年度應(yīng)納稅額=不動產(chǎn)原值×稅率×（1-30）。外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對使用本市行政區(qū)域內(nèi)的外商投資企業(yè)土地，根據(jù)企業(yè)的地理位置和偏遠(yuǎn)程度、區(qū)位的繁華程度、程度等征收的一種費(fèi)用。的基礎(chǔ)設(shè)施改善。根據(jù)外商投資企業(yè)實際占用土地面積和土地使用費(fèi)適用單位標(biāo)準(zhǔn)確定。應(yīng)繳土地使用費(fèi)數(shù)額＝占用土地面積×適用單位標(biāo)準(zhǔn)。 7、印花稅：是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)往來中征收和征收印花稅暫行規(guī)定中所列的各種憑證征收的一種具有行為性質(zhì)的憑證稅。它分為從價稅和從量稅兩種。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅額×稅率，應(yīng)納稅額=憑證張數(shù)×單位稅額。土地使用權(quán)出讓憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售、租賃等活動中書寫的合同、文件應(yīng)當(dāng)征收印花稅。買賣房屋的，簽訂的購房合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件記載的金額的百分比繳納印花稅。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督買賣雙方加蓋轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議。然后辦理契據(jù)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。申請房地產(chǎn)權(quán)屬證書時，按業(yè)權(quán)證繳納印花稅5元/件。 8、契稅：契稅是對承擔(dān)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)時征收的一種稅種。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈與、交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。計稅主要依據(jù)成交價、核準(zhǔn)價、匯兌差價和“繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收入”等 應(yīng)納稅額=稅基×稅率×企業(yè)所得稅、外資、外資企業(yè)所得稅：是對生產(chǎn)征收的一種稅種、一定時期內(nèi)我國境內(nèi)企業(yè)或組織的營業(yè)收入和其他收入。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)納稅所得額-可抵扣項目）×適用稅率。 11、個人所得稅：是對個人勞動所得和非勞動所得征收的稅種。房地產(chǎn)行業(yè)涉及最多的是“工資、薪水”收入。它適用 5 至 45 的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除。應(yīng)繳納以下稅款： 1、營業(yè)稅5、城建稅、營業(yè)稅 、教育費(fèi)附加 、地方教育費(fèi)附加 。 2、契稅：4； 3、印花稅：； 4、土地增值稅：； , 企業(yè)所得稅等