住宅專項(xiàng)維修資金如何使用？權(quán)威答案來了！

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什么是特殊住宅維修基金？

第一筆維修基金何時(shí)籌集？

一期維修資金籌集的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

如何重建或再次籌集維修資金？

哪些情況下可以使用維修物業(yè)資金？

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在使用專項(xiàng)住宅維修資金的實(shí)際操作中，居民或多或少有些疑惑。為此，徐匯區(qū)房管局編制了《住宅小區(qū)維修基金公益性問答小貼士》。內(nèi)容主要針對(duì)居民疑問較多的問題，采用一問一答的形式進(jìn)行解答，方便居民了解維修資金。使用信息。

為使維修資金使用更加規(guī)范，6-8月，徐匯區(qū)房管局邀請(qǐng)相關(guān)專家為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和維修資金經(jīng)營者探討最新政策法規(guī)、住宅改造資金管理問題等問題。培訓(xùn)940人，在隨后的評(píng)估中，總體效果良好。各物業(yè)公司建議開展更多相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高整體專業(yè)素質(zhì)。

什么是特殊住宅維修基金？

住宅專項(xiàng)維修基金是專門用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后進(jìn)行維修、更新和改造的資金。

何時(shí)應(yīng)籌集第一筆維修基金？

出售新建商品住宅、公共住宅和住宅區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于財(cái)產(chǎn)公用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

出賣人應(yīng)當(dāng)在辦理首次房屋所有權(quán)登記前繳納到期的專項(xiàng)維修資金，對(duì)于尚未售出的部分房產(chǎn)，墊付購房人應(yīng)當(dāng)繳納的專項(xiàng)維修資金。

一期維修資金籌集的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

建筑面積每平方米成本價(jià)為1295元/平方米。

支付金額=建筑面積×每平方米建筑面積成本價(jià)×支付比例

可以使用維修資金的共享零部件和共享設(shè)施設(shè)備有哪些？

常見的部分包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻、柱、梁、地板、屋頂，以及室外的墻壁、大廳、樓梯間、走廊等。

共享設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、水池、水井、非營業(yè)性停車場、公益性文體設(shè)施和共享設(shè)施設(shè)備用房.

那么，哪些費(fèi)用不能計(jì)入維修基金呢？

例如，依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者建設(shè)單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新、改造等費(fèi)用。依法應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管道和設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。

此外，當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的人為損壞所需的維修費(fèi)用。并且根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋公用部分和公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。

使用的維修資金有哪些類型？

維修資金的使用可分為一般用途、緊急維修資金使用和無需業(yè)主大會(huì)使用的維修資金。

一般用途可分為委托物業(yè)公司直接組織實(shí)施維護(hù)的項(xiàng)目、委托業(yè)主委員會(huì)實(shí)施維護(hù)的項(xiàng)目、需要業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組決定的項(xiàng)目。實(shí)施維護(hù)。

需要業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組決定是否實(shí)施修繕的項(xiàng)目使用程序有哪些？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制的實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、具體設(shè)施設(shè)備、工程概算金額、費(fèi)用分?jǐn)偡秶?、建設(shè)單位的選擇方式、施工管理方式、項(xiàng)目驗(yàn)收辦法、資本決算辦法、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間。等等。

第一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主對(duì)實(shí)施方案的意見，完善實(shí)施方案。實(shí)施方案再報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組批準(zhǔn)（經(jīng)獨(dú)占部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主和占建筑總面積超過三分之二的業(yè)主同意）總?cè)藬?shù)的三分之二），并在社區(qū)公示。其次，與物業(yè)服務(wù)公司、施工單位簽訂施工合同。然后，物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)實(shí)施方案組織實(shí)施。

最后，業(yè)主委員會(huì)將對(duì)物業(yè)服務(wù)公司提交的關(guān)于物業(yè)維護(hù)、更新和翻新的書面報(bào)告和費(fèi)用清單進(jìn)行審核。如果需要復(fù)核價(jià)格，物業(yè)公司將在復(fù)核價(jià)格后完成網(wǎng)上分?jǐn)偛㈤_戶。銀行提取維修資金。

財(cái)產(chǎn)緊急維修是指什么？

發(fā)生危及房屋安全等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自管執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急預(yù)防措施。

出現(xiàn)下列情形，需要對(duì)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自管執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修更新方案。

水泵、水箱（池）故障，影響正常使用；電梯出現(xiàn)故障，由專業(yè)的電梯檢測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)出整改通知，停止運(yùn)行；如果火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門將發(fā)出通知。整改通知；外墻及建筑附件有脫落危險(xiǎn)，并經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；嚴(yán)重影響房屋使用的屋頂或外墻滲漏等，并經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。

如何按規(guī)定辦理物業(yè)應(yīng)急維修？

業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有相關(guān)材料，報(bào)房屋管理機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)后組織實(shí)施。維修更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審核后，報(bào)區(qū)房屋行政主管部門，直接列入專項(xiàng)維修基金。

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自管執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地的房屋管理機(jī)構(gòu)報(bào)備相關(guān)材料，并向業(yè)主委員會(huì)提出專項(xiàng)掛牌申請(qǐng)。維修資金，由業(yè)主委員會(huì)審議通過。構(gòu)思后組織實(shí)施。維修更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審核后計(jì)入專項(xiàng)維修基金。業(yè)主委員會(huì)未在七日內(nèi)對(duì)維修更新方案進(jìn)行審核，出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)安全的情況，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代其維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審核后，根據(jù)價(jià)格審核報(bào)告和區(qū)房屋行政主管部門出具的退出通知，列入專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主大會(huì)能否授權(quán)物業(yè)公司和物業(yè)委員會(huì)直接使用維修資金？

為保證物業(yè)的公用部分、共用設(shè)施設(shè)備得到及時(shí)維護(hù)和更新，提高維修資金使用效率，業(yè)主大會(huì)可在“專項(xiàng)維修”中約定社區(qū)基金管理協(xié)議》，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)公司。您可以決定使用一定數(shù)量的維修資金。

什么是代理記賬？代理記賬有什么好處？

代理記賬是指業(yè)主大會(huì)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)（代理記賬機(jī)構(gòu)）對(duì)專項(xiàng)維修資金和公益事業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的行為。

實(shí)行代理記賬，可以幫助業(yè)主大會(huì)規(guī)范社區(qū)維修資金和公共收入賬簿，梳理賬目，做好會(huì)計(jì)資料（避免因更換物業(yè)服務(wù)公司），方便業(yè)主查詢和監(jiān)督。

維修資金如何分配？

如果是房屋共用部分和共用設(shè)備的維修更新費(fèi)用，房屋業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)費(fèi)用：其中，一戶兩戶或多個(gè)門牌號(hào)的，每個(gè)門牌號(hào)內(nèi)的公用部分和共用設(shè)備的維護(hù)和更新費(fèi)用，由門牌號(hào)的業(yè)主按房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。

物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)和更新費(fèi)用，由業(yè)主按住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

業(yè)主如何知道維修資金的余額和使用情況？

維修基金賬戶每年公布兩次。每年一月和七月，必填物業(yè)委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司將把帳單張貼在社區(qū)顯眼的地方。業(yè)主可自行檢查。

您也可以在線查詢，登錄“上海住宅物業(yè)網(wǎng)（ ）”或在“上海物業(yè)”APP中查詢。注冊(cè)業(yè)主并關(guān)聯(lián)房屋地址后，即可查詢小區(qū)和個(gè)人的維修資金信息。

另外，每年4月份，在已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)銀行會(huì)向業(yè)主發(fā)送維修基金年度資產(chǎn)負(fù)債表，可以看到上一年維修基金的余額和使用情況為你的房子。

除了以上三種方式，業(yè)主還可以向物業(yè)服務(wù)公司、小區(qū)物業(yè)委員會(huì)查詢。

如何重建或再次籌集維修資金？

未設(shè)立首期專項(xiàng)維修基金或?qū)ｍ?xiàng)維修基金余額不足首期募集資金30的，業(yè)主應(yīng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定，專項(xiàng)維修資金管理辦法和業(yè)主大會(huì)。決定及時(shí)補(bǔ)充建設(shè)或再次籌集專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或再籌集的方式分為分期付款和一次性付款。具體方式及募集金額、期限、程序、資金入賬方式由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主經(jīng)催告仍不繳納專項(xiàng)維修費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定向人民法院提起訴訟。

維修基金和公益事業(yè)的收支情況多久公布一次？

業(yè)主委員會(huì)和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每六個(gè)月公布一次專項(xiàng)維修基金收支情況，每季度公布一次公共收入收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

什么是商品房維修資金“三試”制度？

商品房維修資金“三審”是指項(xiàng)目價(jià)格審核、年度和置換審核、維修資金使用要求的審核。

項(xiàng)目審查價(jià)是指業(yè)主大會(huì)使用維修資金時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定和《維修資金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向維修資金存款銀行申請(qǐng)進(jìn)行價(jià)格審查，并由業(yè)主大會(huì)任命。承包工程造價(jià)咨詢單位應(yīng)當(dāng)試用價(jià)。業(yè)主大會(huì)承擔(dān)的審價(jià)費(fèi)用由開戶行支付。

審查價(jià)格范圍內(nèi)包括四種類型的項(xiàng)目。業(yè)主大會(huì)成立前的維修工作；在緊急情況下對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)、更新和翻新；物業(yè)維修、更新、裝修費(fèi)用超過5萬元（含5萬元）的；維修基金管理?xiàng)l例規(guī)定需要進(jìn)行價(jià)格審查的項(xiàng)目。 （工程造價(jià)5萬元以下的，業(yè)主大會(huì)承擔(dān)價(jià)格評(píng)審費(fèi)用）。

換屆審計(jì)和年度審計(jì)，是指業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)專項(xiàng)維修資金、公益性收支、工作經(jīng)費(fèi)等進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和置換財(cái)務(wù)審計(jì)。業(yè)主委員會(huì)。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日。

維修資金使用要求審查是指業(yè)主大會(huì)提取維修資金時(shí)，銀行柜臺(tái)應(yīng)對(duì)維修資金使用過程中產(chǎn)生的要素（如業(yè)主大會(huì)決議、委托價(jià)格審查合同、施工合同、價(jià)格審查報(bào)告等）是否準(zhǔn)備好進(jìn)行審查。

如果住宅轉(zhuǎn)讓，維修資金如何交付？

房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主支付的剩余維修費(fèi)由房屋受讓人支付給原業(yè)主；房屋轉(zhuǎn)讓合同或者當(dāng)事人另有約定的，按照約定執(zhí)行。

社區(qū)如何引入公益？

使用物業(yè)公用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或共有物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)公告.業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意使用所有業(yè)主的共同部分從事相關(guān)活動(dòng)。

誰擁有公共利益？

公共利益屬于所有業(yè)主或共同擁有該財(cái)產(chǎn)的業(yè)主，應(yīng)單獨(dú)核算。

最后，我想問一下公共收入的用途是什么？

主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用。

公共收入主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，補(bǔ)充比例高于50；其余部分用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作費(fèi)用、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有利潤的業(yè)主的物業(yè)維修費(fèi)用或其他物業(yè)管理需要業(yè)主大會(huì)或者財(cái)產(chǎn)所有人共同享有利潤的決定。

（信息徐匯房管） 陸申軍（上海市政策顧問，擅長解答上海落戶、學(xué)歷、積分等問題，也可提供各類人才服務(wù)和企業(yè)服務(wù)咨詢）

陸申軍，交通大學(xué)碩士，【上海落戶】【上海上學(xué)】【來上?！康茸悦襟w創(chuàng)始人，上海政策顧問，擅長解答上海居住證積分、落戶、就學(xué)等問題;為廣大網(wǎng)民，為已注冊(cè)積分、落戶、上學(xué)、親身體驗(yàn)的廣大網(wǎng)民提供準(zhǔn)確、及時(shí)的信息咨詢服務(wù)。

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