土地使用權(quán)評(píng)估及入賬稅務(wù)處理

涉稅處理：根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局文件《關(guān)于房地產(chǎn)稅若干具體問題的解釋及暫行規(guī)定》：“房地產(chǎn)原值是指納稅人的會(huì)計(jì)制度，記入賬簿‘固定資產(chǎn)’項(xiàng)目的房屋原價(jià)?！币虼?，如果按照會(huì)計(jì)制度將房屋原價(jià)記入賬簿，則應(yīng)按規(guī)定扣除包括地價(jià)在內(nèi)的房屋原價(jià)。達(dá)到一定比例后，按財(cái)產(chǎn)原值計(jì)算征收財(cái)產(chǎn)稅；未記錄房屋原價(jià)的，參照同類房屋評(píng)估，按照上述原則確定房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。企業(yè)所得稅稅前扣除時(shí)，原實(shí)施的《企業(yè)所得稅暫行條例》和2008年1月1日實(shí)施的《企業(yè)所得稅法》均規(guī)定：“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”計(jì)算根據(jù)土地使用權(quán)證。有一定期限的攤銷計(jì)入“固定資產(chǎn)-建筑物、構(gòu)筑物”，按不少于20年計(jì)提折舊，“固定資產(chǎn)-土地”不計(jì)提折舊或攤銷。

土地使用權(quán)增值如何核算

公司未發(fā)生重組、分立、合并等事項(xiàng)，土地使用權(quán)評(píng)估增值無需入賬 交易處理：

一、非貨幣性外商投資增值評(píng)估

根據(jù)《公司法》的規(guī)定，企業(yè)投資非貨幣性資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，以評(píng)估后的價(jià)格作為投資金額。但企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，對(duì)非貨幣性資產(chǎn)的投資，以被投資資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為投資的入賬價(jià)值。若涉及溢價(jià)，則按如下方式確定換入投資的初始投資成本：

1、收到溢價(jià)的，按照交換資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上已確認(rèn)的收入和應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)減去溢價(jià)后的金額作為初始投資成本；

2、支付溢價(jià)的，以交換資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上已付的溢價(jià)和應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為初始投資成本。

在稅法上，當(dāng)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)的投資交易時(shí)，分解為以公允價(jià)值出售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理，非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值或評(píng)估價(jià)格超過非貨幣性資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額，確認(rèn)為當(dāng)期收入。認(rèn)定為公允價(jià)值的銷售收入金額較大且難以納稅的，納稅人可以報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，視同遞延收入，在各年度之間平均攤銷。投資交易發(fā)生的當(dāng)期及其后不超過 5 個(gè)納稅年度。年應(yīng)納稅所得額。作為被投資企業(yè)，資產(chǎn)的公允價(jià)值可以作為應(yīng)納稅成本，依法應(yīng)計(jì)提的折舊或攤銷、結(jié)轉(zhuǎn)成本和費(fèi)用，允許在稅前扣除。

二、驗(yàn)資驗(yàn)資產(chǎn)生的資產(chǎn)評(píng)估增值

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)資、驗(yàn)資或者委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。增加相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值，另一方面增加企業(yè)的資本公積，即評(píng)估的增值部分在會(huì)計(jì)上不確認(rèn)為企業(yè)的收入。根據(jù)成本會(huì)計(jì)的要求，一些對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和增值的企業(yè)可以計(jì)提折舊和攤銷費(fèi)用。

在稅法上：公司對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估增值既不是他人的捐贈(zèng)，也不是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，也不是《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定的應(yīng)納稅所得額。因此，企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估和增值不應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額來計(jì)算和繳納企業(yè)所得稅。在折舊和費(fèi)用的攤銷中，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)的成本確定應(yīng)遵循歷史成本原則。當(dāng)納稅人發(fā)生合并、分立、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等重組活動(dòng)，相關(guān)資產(chǎn)的隱含升值或損失已在稅法上確認(rèn)并實(shí)現(xiàn)時(shí)，相關(guān)資產(chǎn)的成本可以按照其后的價(jià)值確定評(píng)估和確認(rèn)。也就是說，只有在企業(yè)重組活動(dòng)的情況下，企業(yè)將非貨幣性資產(chǎn)視為以公允價(jià)值進(jìn)行的銷售和分配兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，按照規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益或損失，資產(chǎn)的應(yīng)納稅成本可按折舊費(fèi)用計(jì)提并允許稅前扣除。此外，應(yīng)遵循歷史成本原則，即以取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際成本為企業(yè)所得稅的應(yīng)稅成本。

三、企業(yè)重組的資產(chǎn)評(píng)估與增值

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，企業(yè)的合并、合并和分立，一般以資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上作為合并或分立的一方應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)為基礎(chǔ)。入口值；被合并和分立方的資產(chǎn)以公允價(jià)值入賬。

在企業(yè)所得稅方面，原則上以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓和處置資產(chǎn)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的收入，依法繳納企業(yè)所得稅；資產(chǎn)接受方應(yīng)以公允價(jià)值作為計(jì)稅成本。但根據(jù)（國稅發(fā)[2000]118號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“收款企業(yè)在企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易中支付的匯兌金額包括現(xiàn)金、有價(jià)證券和其他資產(chǎn)的，除比接受企業(yè)的股權(quán)，（以下簡(jiǎn)稱“非股權(quán)支付金額”）不高于所支付股權(quán)面值（或股本賬面價(jià)值）稅后的20%經(jīng)主管部門審核確認(rèn)的，轉(zhuǎn)讓企業(yè)可暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益或損失。受讓企業(yè)接受的受讓企業(yè)資產(chǎn)的成本，以受讓企業(yè)的原賬面價(jià)值為基礎(chǔ)確定，不按評(píng)估確定的價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。支付的股權(quán)賬面價(jià)值的20%也可以按評(píng)估值入賬，可以在稅前扣除。因?yàn)閲叶悇?wù)總局在《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度需要明確所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2003]45號(hào)）中對(duì)此作了重新規(guī)定：“符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)暫不確認(rèn)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益或損失的重組，接受企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的成本，可以根據(jù)評(píng)估確定，價(jià)值確定，無需調(diào)整稅收。”國稅發(fā)[2003]45號(hào)規(guī)定：“符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》”國稅發(fā)[2000]118號(hào)）和《國家稅務(wù)總局企業(yè)《關(guān)于合并與分立業(yè)務(wù)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]119號(hào)）暫不確認(rèn)在整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換等重組業(yè)務(wù)中取得的補(bǔ)償或非股權(quán)支付金額，取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益的企業(yè)合并、分立企業(yè)轉(zhuǎn)讓或處置資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將所轉(zhuǎn)讓或處置的資產(chǎn)中所包含的溢價(jià)或非股權(quán)支付金額對(duì)應(yīng)的增加值確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！?/p>

本文詳細(xì)介紹了土地使用權(quán)評(píng)估的稅收處理及入賬情況，并介紹了土地使用權(quán)評(píng)估增值的會(huì)計(jì)處理方法。作為企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，有必要了解土地使用權(quán)評(píng)估入賬時(shí)的稅務(wù)處理應(yīng)如本條所示。如果你看了這篇文章還不太明白，那就咨詢會(huì)計(jì)學(xué)院的在線老師吧。

德州齊河納稅人

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二、公司注冊(cè)所需文件：

注冊(cè)企業(yè)所需文件包括： 1、公司名稱。建議多選一些名字，防止雷同； 2、創(chuàng)業(yè)者身份證； 3、公司的經(jīng)營范圍； n3。注冊(cè)公司的必要費(fèi)用：

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