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好順佳集團
2022-08-02 09:24:39
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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要有金融眼光的管理者
《非財務(wù)人員的財務(wù)管理：購物中心的財務(wù)控制與投資回報》
商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）經(jīng)營的最終結(jié)果必須落實到財務(wù)指標中，“財務(wù)管理”貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程。因此，一個優(yōu)秀的管理者不僅要具備出色的業(yè)務(wù)能力，還要能夠通過財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)其背后的管理問題。
經(jīng)營視角——掌握財務(wù)報表的閱讀和分析技巧，從財務(wù)角度把握商業(yè)綜合體經(jīng)營的精髓；
提升經(jīng)營業(yè)績——分析投入、收入、風(fēng)險等各項關(guān)鍵因素，使決策經(jīng)得起挑戰(zhàn)，形成有效的利潤中心；
推動管理改進——具備管理人員提高管理水平所需的成本、預(yù)算、風(fēng)險管理等財務(wù)控制手段。
范先生曾任上海世貿(mào)中心常務(wù)副總裁
范先生擁有20年的商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗，成功開發(fā)和管理了多個商業(yè)項目。 ，由和香港知名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運營的大型商業(yè)項目，包括多個25萬平方米以上的城市綜合體項目和10萬平方米以上的商業(yè)項目。范先生在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、市場定位、招商引資、運營管理的全過程積累了很多成功經(jīng)驗。他對中國市場有著深刻的理解和了解，積累了豐富的品牌資源。
在商業(yè)項目的前期開發(fā)階段，如何使設(shè)計和施工符合市場；在商場和寫字樓的定位階段，如何根據(jù)市場配置合適的業(yè)態(tài)比例；在運營階段，如何調(diào)整商業(yè)品牌，為公司自身的好順佳度和良好流暢度的提升積累經(jīng)驗。為投資回報和品牌建設(shè)做出了貢獻，在行業(yè)內(nèi)也有良好的口碑和形象。
物業(yè)管理方面，在上海梅隴城市廣場、中信泰富廣場等，從收回到二次裝修管控，再到日常保潔、安保和設(shè)施設(shè)備維護，以及運營階段涉及的大量物業(yè)服務(wù)；后期在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)范圍不斷擴大，從招商引資、市場推廣、運營財務(wù)管控，從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理，不斷將工作中積累的運營轉(zhuǎn)化，用文字和文字記錄下來。發(fā)表文章，并在一些大學(xué)相關(guān)課程中擔(dān)任客座講師，與行業(yè)同仁、行業(yè)同仁進行交流，形成自己對行業(yè)發(fā)展的理解和看法，并應(yīng)用到實踐中。大多數(shù)已成為行業(yè)采用的規(guī)范流程。
主導(dǎo)開發(fā)運營項目：上海梅隴城市廣場、上海中信泰富廣場、常景磐廣場、上海老西門新花園、寧波太平洋廣場、國泰宜家
? 非財務(wù)人員同樣需要學(xué)習(xí)的財務(wù)思維：從管理角度理解財務(wù)與公司日常運營高度契合
了解復(fù)雜運營指標的建立及其財務(wù)意義
使財務(wù)報表解釋和分析、成本控制和預(yù)算管理成為您的日常管理工具
商業(yè)管理公司總經(jīng)理、房地產(chǎn)項目總經(jīng)理、招商運營負責(zé)人、成本、財務(wù)總監(jiān)或?qū)Ρ菊n題感興趣的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者等。
一、復(fù)雜金融的主要覆蓋面
負責(zé)制定和完善公司財務(wù)管理制度和專項財務(wù)管理辦法；
負責(zé)組織實施公司整體財務(wù)預(yù)算編制和管理工作，對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進行控制和考核；
負制月度財務(wù)報表，根據(jù)不同級別對拖欠租戶進行警示級別，并采取扣款措施；
負責(zé)公司收銀及管理的日常運作，包括租戶租金、物業(yè)管理費、車庫停車收入等；
負責(zé)組織商品、物資、原材料倉庫的盤點工作，協(xié)助管理部門進行固定資產(chǎn)盤點工作，并出具盤存損益分析報告；
負責(zé)公司增值稅發(fā)票的開具、分發(fā)和保管；
負責(zé)裝訂和保管會計憑證、賬簿、報表等與財務(wù)有關(guān)的檔案；
制定稅收籌劃方案并負責(zé)實施。
二、預(yù)計算
組建“利潤中心”
利潤中心是具有業(yè)務(wù)決策權(quán)，同時負責(zé)成本和收入和利潤的實體
“利潤”決定投資回報率
靜態(tài)投資回報率是指項目年利潤總額或年平均利潤總額占項目總投資的比率
各職能部門預(yù)算匯總
明確商業(yè)綜合體的租金，物業(yè)管理費和促銷費的不同流向和性質(zhì)
形成“成本中心”和核算體系
明確預(yù)算制度與授權(quán)制度的關(guān)系
三、幾個重要的財務(wù)概念和指標
開盤率計算
MTD 和 YTD
地板效率和 GMV
案例：租金收入和平均每日租金收入（租金效率）
案例：租金效率對比
折舊和攤銷
討論問題：
1、財務(wù)上，商場開業(yè)慶典費用如何處理？
2、折舊率可以調(diào)整嗎？
第四。建立有效的收賬制度
租賃合同對拖欠和租金回收的描述
租金回收流程
案例：樣本提醒信
租金回收需要考慮的因素
案例：保健品店求租
滯納金及其作用
- 滯納金的計算方法（寬限期的概念）
- 租賃合同中的滯納金及其是否續(xù)簽過程中的作用
案例：REGUS滯納金處理流程介紹
五、發(fā)票開具及稅務(wù)安排
一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別
發(fā)票開具與管理
稅務(wù)籌劃
- 權(quán)責(zé)發(fā)生制撥備
- 開發(fā)商與商業(yè)管理公司之間的委托管理
附件：委托管理合同模板
六、復(fù)雜經(jīng)營指標的建立及財務(wù)意義
租戶端指標分析——租銷比
租戶側(cè)指標分析- 提包率
租戶側(cè)指標分析——人流及其分布
運營側(cè)指標分析
- 從表現(xiàn)和分布階段判斷購物中心的整體成熟度
- 從業(yè)態(tài)來看 經(jīng)營面積占比和租金貢獻率取決于商業(yè)業(yè)態(tài)分布的合理性
指標體系的財務(wù)表達
七。綜合體質(zhì)量的財務(wù)計量系統(tǒng)
英才商學(xué)院是一家專注于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)的行業(yè)機構(gòu)商網(wǎng)的子品牌。自2010年成立以來，已與數(shù)千家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)建立長期合作伙伴關(guān)系，已在北京、上海、廣州、深圳、成都、南京等全國18個主要城市成功開設(shè)450余門課程.長期為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)培訓(xùn)和知識輸出服務(wù)，幫助企業(yè)提升專業(yè)能力，打造專業(yè)團隊。
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