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2023-03-22 10:55:43
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現(xiàn)在很多樓盤與中介都有合作關系，我們買一手房，可以自己直接去售樓部，也可以通過中介帶看。如果通過中介帶看，那么中介的傭金會不會加在客戶的房價里？我是「房微言」，開發(fā)商在制定樓盤價格時，已將包括中介傭金在內的營銷費用成本加入房價了。在正式開售后，通常不再需要客戶另付中介傭金，也不會臨時將傭金加到房價里；但也有少數(shù)樓盤是以各種名目要求客戶另付傭金。我們先看一下房價是如何制定的。一個樓盤在開盤前，需要提前制定好價格表和各階段的折扣優(yōu)惠。制定價格表的方法之一就是“成本導向法”，即樓盤的成本+目標利潤=售價。那么樓盤的成本包括哪些？從上面餅圖可以看出，樓盤的成本包含了營銷費用，這個營銷費用再細分，又包括“銷售傭金、廣告費用”等明細費用。換一句話來說，在還沒開售前，中介傭金已被加入房價了。既然傭金已提前加入房價了，為什么中介說傭金與房價無關？1.這是一種銷售話術。若某個中介帶客戶看一手房，和客戶說成交了還要收客戶的傭金，或要將傭金加入房價，我相信說沒有客戶愿意通過他買房，因為售樓部在那，客戶隨時可直接通過置業(yè)顧問看房買房。但如果中介和客戶說，不收傭金也不會將傭金加到房價里，那么效果就不一樣了?？蛻魰е凹热粵]什么損失，通過中介看房也未嘗不可“的心態(tài)跟中介去看一手房。2.換一個角度來理解，中介的說法也沒毛病。因為房價確實與公示價一樣，中介手上優(yōu)惠折扣與售樓部公開優(yōu)惠折扣也一樣，甚至還低一些。不會因為由中介帶看的，開發(fā)商或中介臨時又加一兩個百分點的傭金到房價上。并不是所有的樓盤都是開發(fā)商付傭，有少數(shù)樓盤會設各種名目收取客戶傭金。這些名目包括“電商費”“團購費”等等，金額幾千至幾萬不等，有些是按百分比來收取。這些所謂“電商費”“團購費”其實就是傭金，甚至近期深圳曝出“喝茶費”其實也是傭金的一種形式。這些變相傭金不列入房價，額外收取，實際還是購房成本即房價的一部分。那么買一手房，通過中介帶看好，還是直接去售樓部好？現(xiàn)在很多廣告渠道的獲客效果都不那么理想，樓盤主要還是依賴中介獲客。而中介獲客的主要利器是額外優(yōu)惠折扣，即除了正常的優(yōu)惠外，樓盤還需要給中介一個額外折扣，支持中介拓客。這個額外優(yōu)惠折扣的大小往往與中介的規(guī)模有關，中介的規(guī)模越大，議價地位就越高，所能拿到的額外優(yōu)惠折扣就越大。另一方面，中介從業(yè)人員出于競爭和促成交的需要，會以“額外優(yōu)惠+部分返傭”的加快客戶的購買決策速度。因而，個人覺得可通過中介帶看，獲取中介手上“額外優(yōu)惠和返傭”，降低購房成本。如通過中介買一手房，要重點注意：1.中介是否以其它名目變相收取傭金，如有這種現(xiàn)象，不要猶豫，直接拒絕通過中介購買。2.另找其他朋友到售樓部摸清現(xiàn)場的真實優(yōu)惠折扣后，與中介的優(yōu)惠折扣（包括返傭）比較，看通過中介購買有優(yōu)勢還是直接在售樓部買有優(yōu)勢。如售樓部更有優(yōu)勢，等過了中介客戶保護期后，直接找售樓部購買。中介保護期通常在7-15天左右。3.中介人員屬外圍拓客，很多人員對樓盤情況不熟悉，因而要多與場內對接的置業(yè)顧問溝通，并現(xiàn)場實地多了解，將樓盤情況了解清楚再下定簽約。綜上“羊毛出在羊身上”，在正式開售前，傭金已作為營銷費用成本提前加入房價里。通過中介買一手房，大部分樓盤都不再需要客戶付傭金或將傭金加到房價內，但不排除有少數(shù)樓盤巧立名目收取傭金，尤其是樓市火爆時。最后《商品房銷售明碼標價規(guī)定》有明確要求，銷售商品房實行明碼標價。商品房經(jīng)營者不得收取任何未標明的費用，不得使用不規(guī)范的價格標示，誤導購房者。因而，“團購費”“電商費”等等這些變相收取傭金的做法其實是違規(guī)的。我是［房微言］，專注分享實用的房地產(chǎn)干貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我
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