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2023-02-21 09:33:29
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這是我以前寫的文章，詳細敘述了賺錢的經(jīng)過。
房價構(gòu)成為賣地、建筑安裝、相應(yīng)稅費、利潤及不可預(yù)見的費用。 大家關(guān)注的是利益。 開發(fā)商可能承諾勢利，他們對外統(tǒng)一的口徑要么是15，要么是更低。 也就是說，購買100萬套房子開發(fā)商賺了15萬左右，應(yīng)該很富裕吧。 雖然看起來很客觀，但實際情況需要兩倍以上。 也就是說，買了100萬套房子，開發(fā)商賺了15萬左右，富裕的開發(fā)商一年要開發(fā)多少個樓盤？ 然后考慮利潤的多寡吧；
新建的大樓
而且，一些平時不到30的開發(fā)項目的開發(fā)者缺乏興趣。 用嘴吃了好東西之后，下一級別的東西可能會很難咽下去。 首先，我們來看一下房價=土地成本(30 )開發(fā)費(10 (建安成本) 20 )稅金(15 )利潤(15 )其他費用)，其中的百分比只是一個大概的情況，名義上必須保持和產(chǎn)生動態(tài)的穩(wěn)定
現(xiàn)在，我們來詳細研究一下第二個問題，各階段的占有率、土地成本，以及各地政府在土地拍賣前，按照國家政策將土地劃入“土地儲備中心”，然后進行網(wǎng)上公示拍賣等一系列流程。 公示需要相當(dāng)長的時間，土地拍賣的透明度很高，所以甲方的信息等在發(fā)表或沒有發(fā)表的時候就被“有心”的人掌握。 此外，開發(fā)商(請不要懷疑他們的人脈)私下頻繁與甲方接觸，做出無償建設(shè)補助市政綠化等承諾，以換取土地政策上的優(yōu)惠，受益良多。
土地競拍一次成功的案例
而其中一個必須提到的操作，就是“競得土地后，多方“協(xié)調(diào)”后，向有關(guān)部門報告，希望以無償建設(shè)公益設(shè)施換取相關(guān)政策優(yōu)惠。 這項工作結(jié)束后，財政將通過項目進度款等歸口優(yōu)惠比例款。 這絕對比公益設(shè)施獲得更多的費用，開發(fā)商在獲得聲譽的同時也有利可圖。 而且最困擾的是公益設(shè)施想和他們開發(fā)的樓盤相關(guān)聯(lián)。 完成后銷售的話，就可以堂堂正正地放入廣告來提高房價。 爭奪房價的人可以有利地說明這一點，但高房價的成本落在了購房者的我們頭上。 這樣可以嗎？ 而且很隱蔽，這讓我感嘆。
81次報價競爭中獲得的土地
二是建設(shè)費。 在保證質(zhì)量的前提下，20的配置是充裕的。 這里就不贅述了，工人的錢和買房人的錢本來就無法掏空。 需要的是開發(fā)商有相當(dāng)?shù)膶嵙?，知道哪些錢可以摳出來。 那些錢絕對動不了。 一般來說，承包商也能賺30左右的利潤。 我覺得自己開發(fā)的話會有很大的利益。 這里把重點放在稅金上吧。 在此，先敬會計吧。 在稅收方面，特別是房地產(chǎn)方面，我認為會計是“神”。 他們經(jīng)過合理的方法，在法律法規(guī)的限制下，實際利潤達到1億的實際情況可以減少到原來的50。 雖然更少，但根據(jù)權(quán)威部門(部)的調(diào)查，“稅后凈利潤在各行業(yè)中排名第一，比電力行業(yè)還要高出兩倍。 請計算一下這個環(huán)節(jié)的百分比。 恐怕這是頂級會計師高薪的主要原因吧”。 另外，少的稅金也是利潤的一部分，但因為沒有實際操作過，誰能說得清楚呢？ 最終的結(jié)果是我們最初看到的15。 這種所有人都能接受嗎，表面上被接受了，心里不知道怎么組織的狀況。 有編制15的想法嗎？
除了上述價格可以明確參與房價的制定外，我這里提出增加利潤的兩個環(huán)節(jié)。 首先是“容積率”。 雖然明確規(guī)定“開發(fā)商開發(fā)的容積率不得超過2”，但現(xiàn)實是什么呢？ 仔細看看吧。 看了這些名義能想到嗎？ “政府重點工程、扶貧、地標(biāo)等”關(guān)系(使用不可預(yù)測的費用，樓盤容積率可以達到 ，甚至夸張到10。 想想看。 在同一塊土地上開發(fā)，商品房面積在原有30利潤的基礎(chǔ)上增加了10倍，多么可怕！ 這里還有一個可以清晰整理利潤的操作。 現(xiàn)在的企業(yè)進軍對地方來說真的很難。 于是制定了很多優(yōu)惠政策。 但是，一般來說，對房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度非常大。 這里的運營以：母公司為基礎(chǔ)，在這些優(yōu)惠政策強烈、適合房地產(chǎn)開發(fā)的城市注冊子公司、分公司或新公司，如果能滿足政策需要的話就進行注冊。 你可能不知道，這樣的政策優(yōu)惠與樓盤開發(fā)周期基本一致或者更高。 大致按零八計算，將節(jié)約10以上，利潤也相應(yīng)增加10。 但是，不管有什么好事你的開發(fā)者都得不到吧。 理想情況下，上述內(nèi)容會被所有人看到，無論你嘗試其中的哪一個，都會有很多人羨慕，最終還是要進入其中的。上面的操作越多，其中的比例也就越大。 具體要根據(jù)開發(fā)者老總來衡量。 大家都知道你里面有很多錢不能發(fā)光。 具體誰能知道？ 笑著，不說話；
容積率高，不舒服，但可以比別人便宜
在最后的最后，我伸出雙手，豎起手指數(shù)著。 數(shù)學(xué)作為體育老師教我的我，算出了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤真的很大。 鼓勵夕陽產(chǎn)業(yè)的，可能是這些房地產(chǎn)商。 我想以另一個人在工地蓋房子的身份，和軟弱的房地產(chǎn)商談?wù)劇?“與承包商溝通良好，不要在材料和工資方面壓縮利潤。 否則，質(zhì)量和聲譽都將受損?！?/p>
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