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《(國(guó)2008)299號(hào))第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)按季(或按月)繳納企業(yè)所得稅的，其開發(fā)建設(shè)的房屋、商品房及其他建筑物、附著物和配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，在竣工前進(jìn)行預(yù)售。對(duì)取得的預(yù)售收入，按照稅法規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。但是，新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和稅法并沒有明確相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。只有(蔡慧字[1995]第015號(hào))規(guī)定，企業(yè)在工程竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，借記 "—— "并記入 "銀行存款 "房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第二條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；項(xiàng)目全部完工結(jié)算后，進(jìn)行清算。收到多繳的土地增值稅后，借記 "銀行存款 "并記入 "—— "，補(bǔ)繳的土地增值稅作為對(duì)方會(huì)計(jì)分錄。對(duì)于預(yù)繳土地增值稅的企業(yè)，借記 "—— "包括預(yù)付的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入征收營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅。目前主要有四種會(huì)計(jì)處理方法，但這些方法都存在一些問(wèn)題。對(duì)比分析如下:(1)對(duì)當(dāng)期所有應(yīng)納稅款(包括預(yù)售收入和已實(shí)現(xiàn)收入應(yīng)納稅款)進(jìn)行無(wú)差別處理。具體賬務(wù)處理如下:收到預(yù)售房屋的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅時(shí)，借記 "營(yíng)業(yè)稅及附加和信用的主題 "——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅) "付款時(shí)，借記 "——應(yīng)交稅費(fèi)及應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅) "和信用的主題 "銀行存款 "。收取所得稅時(shí)，借記 "所得稅費(fèi)用及支出和信用的標(biāo)題 "—— "。上述會(huì)計(jì)處理方法確認(rèn) "預(yù)收賬款將不符合收入確認(rèn)條件的作為收入，結(jié)清稅費(fèi)，虛增損益和負(fù)債，人為割裂預(yù)售收入和已實(shí)現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品收入。營(yíng)業(yè)稅與附加稅、土地增值稅、所得稅、匯算清繳所得稅的關(guān)系也違背了會(huì)計(jì)配比原則。(2)根據(jù)納稅環(huán)節(jié)，按預(yù)繳征收的稅款，采用加 "預(yù)付費(fèi)用 "和 "遞延稅和遞延所得稅(僅適用于所得稅)或 "長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。具體賬務(wù)處理如下:向預(yù)售房屋收取營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅時(shí)，借記 "預(yù)付費(fèi)用 "or "長(zhǎng)期待攤費(fèi)用并貸記 "應(yīng)納稅額—— "。付款時(shí)，借記 "——應(yīng)交稅費(fèi)及應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅) "和信用的主題 "銀行存款 "。收取所得稅時(shí)，借記 "遞延稅項(xiàng) "or "遞延費(fèi)用 "和 "長(zhǎng)期待攤費(fèi)用并貸記 "—— "。上述會(huì)計(jì)處理方法解決了營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅問(wèn)題，資產(chǎn)負(fù)債表反映了待攤待攤費(fèi)用、遞延稅金和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，利潤(rùn)表也體現(xiàn)了配比原則。但這種方法存在虛增資產(chǎn)，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用包含的內(nèi)容與長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的核算內(nèi)容不一致。附加的 "遞延費(fèi)用 "和 "遞延稅和遞延所得稅也是新標(biāo)準(zhǔn)取消的科目。(3)按預(yù)付款計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅和土地增值稅，直接記入 "應(yīng)付稅款 "根據(jù)(蔡慧字[1995]第015號(hào))的有關(guān)規(guī)定。具體賬務(wù)處理如下:計(jì)算支付預(yù)售房款時(shí)，借記營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅和土地增值稅；"—— "。在上述會(huì)計(jì)處理方法中，收到預(yù)付款時(shí)預(yù)繳的稅款反映在 "應(yīng)付稅款 "是紅字或者負(fù)余額。但是，新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的應(yīng)交稅費(fèi)借方余額反映了企業(yè)多交或未扣除的稅費(fèi)。這樣，按照納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，本應(yīng)由企業(yè)繳納的稅款，卻被信息使用者誤認(rèn)為企業(yè) "多付了稅款，這不符合會(huì)計(jì)清晰性原則。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期普遍較長(zhǎng)。如果企業(yè)既有正常銷售征收的稅款，又有預(yù)收賬款征收的稅款，還有多繳的稅款或享受稅收優(yōu)惠政策需要退還的稅款，如果在會(huì)計(jì)處理上只反映已繳金額而不反映應(yīng)交金額，就不能真實(shí)反映應(yīng)交、未付和多繳的企業(yè)稅款。(4)根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，在不違反確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，會(huì)計(jì)部門可以根據(jù)本單位的實(shí)際情況進(jìn)行增設(shè)、拆分和合并。 "1481待付稅款 "可加，借方反映按預(yù)售收入應(yīng)納稅款，貸方反映申請(qǐng)核銷數(shù)量。借方余額反映預(yù)售收入尚未全部攤?cè)肷暾?qǐng)的稅費(fèi)金額，明細(xì)科目按申請(qǐng)的稅費(fèi)劃分。本科項(xiàng)目的期末余額反映在 "其他流動(dòng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中。這可以彌補(bǔ)以前方法的不足。唯一的缺點(diǎn)是會(huì)虛增資產(chǎn)。收到預(yù)售房款征收的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅時(shí)，借記 "待攤稅金——營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅) "和信用的主題 "應(yīng)交稅費(fèi)——營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅) "付款時(shí)，借記 "應(yīng)交稅費(fèi)、——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅) "和信用的主題 "銀行存款 "。以上四種方法的前兩種缺點(diǎn)比較多，所以我們不 我不主張采用它們?，F(xiàn)在看來(lái)，方法(3)和(4)的缺點(diǎn)較少。至于哪個(gè)相對(duì)更好，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。
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