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我很榮幸能回答提問(wèn)人提出的問(wèn)題。 我15年的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)分享者就提問(wèn)者的問(wèn)題談一下我對(duì)這個(gè)問(wèn)題的幾點(diǎn)看法和認(rèn)識(shí)。

首先，對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行準(zhǔn)確的城市定位。 1、石家莊是個(gè)什么樣的城市？

據(jù)2020年石家莊官方統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年石家莊市常住人口主要數(shù)據(jù)顯示。

石家莊，簡(jiǎn)稱“石頭”，古稱石門(mén)，是河北省省會(huì)，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)確定的京津冀地區(qū)重要中心城市之一。 截至2019年，全市轄8個(gè)區(qū)、11個(gè)縣、3個(gè)縣級(jí)市，總面積14464平方公里，建成區(qū)面積496平方公里，常住人口 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 。

北方地區(qū)省會(huì)級(jí)城市、區(qū)域中心城市定位。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況？

2019年，石家莊市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ，滿足預(yù)期目標(biāo)。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 。 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 。

生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中排名靠后，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差：

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3、房?jī)r(jià)走勢(shì)：

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與網(wǎng)絡(luò)上備受關(guān)注的單個(gè)“石家莊房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，價(jià)格回到三年前”不同，實(shí)際上石家莊房?jī)r(jià)狀況在2019-2020年可以說(shuō)是穩(wěn)中有進(jìn)：

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實(shí)際石家莊房?jī)r(jià)情況是中心城區(qū)在經(jīng)歷2018-2019年深度調(diào)整后穩(wěn)中有升。

在郊外，下面的郡和城鄉(xiāng)結(jié)合部的新房，確實(shí)因?yàn)楣┣箨P(guān)系的不足而出現(xiàn)了陰影。

總體來(lái)說(shuō)，石家莊房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，其實(shí)是正常健康的狀態(tài)。

商品房畢竟是商品，受市場(chǎng)供求、城市背景和經(jīng)濟(jì)環(huán)境共同制約，有漲有跌是正常表現(xiàn)。

這個(gè)觀點(diǎn)很重要，以房?jī)r(jià)能一直上漲的心態(tài)來(lái)看待和理解2020年大環(huán)境的房?jī)r(jià)，注定很難溝通。

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其次，應(yīng)該如何看待石家莊這座城市？ 如果真的用語(yǔ)言來(lái)形容石家莊的話，我認(rèn)為最恰當(dāng)?shù)木褪恰氨椤薄?/p>

是的。 這是可悲的。 作為包圍首都省的省會(huì)城市，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看都是可悲的。

特別是在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的環(huán)境下，石家莊作為毗鄰首都的省會(huì)城市，不可避免地受到了首都城市北京的虹吸效應(yīng)。

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雖然包圍著北京，但是在北京輻射圈和環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈之外很尷尬。

把本應(yīng)具有內(nèi)向發(fā)展動(dòng)力的區(qū)域中心城市省都市變成了以人口為主輸出的城市。

這不足為奇。 自古以來(lái)，靠近政治中心的城市都逃不出這種必然的結(jié)局。

和天津一樣，直轄市的稱號(hào)改變不了這種在傳承了幾千年的城市結(jié)構(gòu)文化。

所以，石家莊房地產(chǎn)，從短期看政策，很難看到舉手投足在政治中心可控的范圍。

它不看政策，看金融，看任何投資、機(jī)遇、資源，傾向于在石家莊和北京之間，無(wú)條件地選擇北京，在金融方面也很難。

中期看土地，土地資源在北方城市問(wèn)題不大，地廣人稀是普遍情況，在北方城市，只有北京有獨(dú)特的人口聚集趨勢(shì)，石家莊自不必說(shuō)，任何北方城市除北京外都不缺。

所以土地問(wèn)題不是制約石家莊房地產(chǎn)的核心原因。

最后看人口，這非常重要。 現(xiàn)實(shí)中，所有北方城市、北部地區(qū)的年輕人，無(wú)論是勞動(dòng)人口還是人才，都傾向于用腳投票，以獲得更多的機(jī)會(huì)，獲得更高的報(bào)酬。 對(duì)整個(gè)河北省來(lái)說(shuō)也是如此。

北京無(wú)法容納的溢出地區(qū)，比如北三縣的房?jī)r(jià)高還是石家莊的房?jī)r(jià)高？

不黑，像燕郊這樣的地方，即使泡沫破裂，房?jī)r(jià)也要比石家莊高很多。 什么是燕郊？ 只是個(gè)鎮(zhèn)級(jí)城市。 燕郊鎮(zhèn)(燕郊town )讀作yn jio，隸屬河北省三河市西市區(qū)，北臨三河市高樓鎮(zhèn)，距市政府所在地三河市瀧陽(yáng)鎮(zhèn)25公里，距北京市區(qū)30公里。

都是河北省的歸屬，只出現(xiàn)在河北省。 一個(gè)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)超過(guò)省會(huì)中心城市，在全國(guó)首屈一指。

這表明了人口需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接效應(yīng)。 永遠(yuǎn)只有人口聚集的地方才有家的價(jià)值。

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最后是對(duì)石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)的理性研判。 大跌的城市必然是資本入場(chǎng)、投機(jī)流行的城市和地區(qū)。

像北京、深圳這樣的地方和城市，最重要的是有可以炒作的內(nèi)容。 話題中也有與中心城市中心城市的當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的差距。 在這些地方，可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌這種異常的房?jī)r(jià)和樓市現(xiàn)象。

北京旁邊的燕郊、深圳旁邊的大亞灣和淡水鎮(zhèn)，都經(jīng)歷過(guò)這樣的價(jià)格波動(dòng)。

但這種情況，并不適用于石家莊。

如果說(shuō)投機(jī)盛行的城市存在泡沫，石家莊的房?jī)r(jià)狀況其實(shí)比較現(xiàn)實(shí)。

也就是說(shuō)，石家莊的房?jī)r(jià)，其實(shí)是近幾年在沒(méi)有炒作的情況下，價(jià)格回歸價(jià)值的一個(gè)非常健康正常的商品市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)過(guò)程。

在20經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增速下滑的環(huán)境下，石家莊房?jī)r(jià)上漲是石家莊樓市和房地產(chǎn)表現(xiàn)之上最真實(shí)的“泡沫破滅”表現(xiàn)。 在經(jīng)濟(jì)下行階段，資本市場(chǎng)過(guò)熱炒作的價(jià)值泡沫一掃而空，價(jià)格回調(diào)，是非常正常、合理、健康的。

加上石家莊自身的經(jīng)濟(jì)背景和發(fā)展現(xiàn)狀，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)，其實(shí)行情非常高。

從理性的角度看石家莊的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，應(yīng)該看作是北方典型的城市模式，那就是在北京的虹吸效應(yīng)下，能否具有內(nèi)向型發(fā)展和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力。

判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，不是看眼前的趨勢(shì)，也不能急功近利。

城市的價(jià)值決定著這個(gè)城市房地產(chǎn)的價(jià)值高低。

需要明確的是，在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，北方城市能否抓住時(shí)代產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利的方向。

目前，談?wù)撌仪f單一城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)其實(shí)意義不大，北方城市都是一樣的，過(guò)去20年實(shí)際上是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向和時(shí)代紅利的失誤導(dǎo)致的北方整體大小城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

主要外貿(mào)、互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、制造業(yè)、輕工以及風(fēng)口創(chuàng)業(yè)基本集中在我國(guó)南方和沿海地區(qū)，創(chuàng)造了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體宏觀格局。

但隨著北方城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)值提升有限，后續(xù)乏力是現(xiàn)實(shí)情況。

整個(gè)北方，不僅北京四環(huán)以內(nèi)價(jià)格堅(jiān)挺、穩(wěn)中有微，還能通過(guò)北京極其特殊的政治地位和城市價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)嗎，其他北方城市？ 不是橫盤(pán)，而是幕后，甚至發(fā)生了可見(jiàn)的價(jià)格下跌。

這是根本原因。

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這個(gè)經(jīng)濟(jì)根源問(wèn)題，從現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)中也可以明顯看出：

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請(qǐng)看。 全國(guó)房?jī)r(jià)最低的30個(gè)城市中，有多少個(gè)是北方城市？

綜上所述，我相信大家也能了解石家莊房?jī)r(jià)的實(shí)際情況。 對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，適合就買，自住也沒(méi)關(guān)系，但對(duì)投資來(lái)說(shuō)，石家莊這個(gè)價(jià)格回歸價(jià)值的過(guò)程還在繼續(xù)，未來(lái)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，所以現(xiàn)在隨便妄下定論也不太明智。

但從歷史表現(xiàn)、城市規(guī)律和未來(lái)評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)三個(gè)方面綜合來(lái)看，石家莊這種類型的城市房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系和收入狀況密切相關(guān)。

留不住人，經(jīng)濟(jì)資源人口是首都大城市虹吸的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)不容樂(lè)觀。

在這樣的城市里，不管什么概念被炒作，機(jī)會(huì)被包裝，都顯得沒(méi)精打采，缺乏信任。

石家莊(圖片網(wǎng)) ) ) ) ) ) ) )。

最后寫(xiě)。 希望我的回答能給提問(wèn)者和讀者朋友一些幫助和啟發(fā)。

以上內(nèi)容于純手工OR本人的第一篇原創(chuàng)版權(quán)文章，期待采納。

如果有問(wèn)題的話，請(qǐng)關(guān)注交流、文明交流，如果有問(wèn)題的話請(qǐng)一定回答。

我是熊貓貝貝可愛(ài)的資深房地產(chǎn)商，有良心寫(xiě)作、談人、結(jié)緣、有態(tài)度。

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